首季負資產急減46% 何時可「清零」？ [香港經濟日報] 2026-05-11

「負資產」三個字曾經令到不少業主聞之色變，伴隨著樓價深度調整，由於近一年樓價反彈，住宅負資產個案大幅減少，對於樓市及消費市場預計亦會有正面，形成良性循環。

負資產簡單來說是「資不抵債」，負資產宗數升跌是樓市周期變化副產品，樓市變壞就會出現，樓市好轉就消失，所以無論差估署的樓價指數或是中原城市領先指數（CCL）都在2025年3月見底，但負資產宗數亦都在2025年第一季見頂，繼而進入下跌軌道。

負資產在2026年第一季出現「斷崖式」改善，宗數按季大跌46%至11,424宗，比起2025年第一季期高峰期4.1萬宗，減少了近7成，反映樓市正在加速復甦。按照差估署的數據，今年第一季樓價升幅達4.4%，比起去年第三及第四季的2.3%及2.1%明顯加快。

扣除供款 樓價升1成脫離負資產

所以負資產甚麼時候恢復到「清零」，很視乎樓價回升速度。以差估署的數據計算，最新2026年3月份樓價指數為312.8點，雖然比起2025年3月低位284.9點回升了10%，但比起2021年9月高峰期（398.1點）仍然低21%。

假設有一個業主不幸2021年高峰期（398.1點）摸頂入市，借取了9成按揭，理論上樓價跌超過一成、即指數358.3點成為負資產分界綫。反過來說，以現時樓價指數312.8點，要回到358.3點或以上，樓價需要再升14.5%。

由於2021年距離現在都有5年時間，業主供樓都供了一段時間，貸款額本金亦減少了一部份，所以樓價未需要升14.5%，實際可能只要升多1成左右，這位業主就能夠「搣甩」負資產的身份。當然這個亦只是概括計法，實際上有部份地區、部份屋苑的樓價跌幅，或者近期反彈跑輸大市，要走出負資產就相對困難。

當負資產個案減少，業主最先感受到的是心理壓力下降，出售或轉按的靈活度提高，樓市流轉自然會改善。對市場而言，帶來兩個連鎖效應：一是減少「要蝕讓」賣盤的壓力，二是令潛在買家更相信樓價已接近或處於築底回升階段，從而提高入市意慾。

在這個背景下，成交改善又會反過來支撐樓價，令更多物業脫離負資產行列，形成良性的循環。

另一方面，隨著部分原本「蝕住供」的業主恢復回到正資產狀態，斷供誘因會同步減弱。早前拍賣場便有一間屯門銀主盤的原業主，基於「供嚟都變負資產」的想法，最終「躺平」斷供。在負資產大減後，出現這類情況的機會會進一步減少。

銀行風險續降 搶樓按更積極

而對於銀行來說，當負資產宗數大幅回落至約1.14萬宗，無抵押部分貸款金額亦同步減少至27.7億元，「資不抵債」的缺口正在縮窄，銀行潛在損失空間自然減少。銀行即使面對少數個案違約，也較有能力透過抵押品回收，減低壞帳影響。風險壓力下降後，銀行亦更有信心推按揭業務。

同時，負資產減少亦對消費市道復甦有幫助，承受負資產的家庭會比較較傾向增加儲蓄，以助恢復正資產狀態，當業主不再擔心物業價值低於按揭欠款，心理上會較願意消費、旅遊、換車或作其他非必需開支。當市場普遍相信樓價已築底，家庭對未來收入與資產價值的看法變得比較正面，消費傾向亦會有所提。

不過負資產改善主要是帶動心理因素，要真正推動樓市及消費持續復甦，仍是利率下行、就業穩定，又或者投資市場財富效應改善。