韓日星頻遏抑樓價 [香港經濟日報] 2026-08-20

早前南韓一則新聞引起唐榮關注，當地政府為遏抑樓價升勢，公布新增超過23萬個住宅單位。翻看日韓等地正走向收緊樓市政策，跟香港近年的寬鬆政策形成對比。

韓推稅改 首都圈擬增建逾23萬伙

據韓聯社報道，南韓國土交通部發布「為穩定租房及房屋交易市場的住宅迅速供應方案」，計劃在首都圈額外提供超過23萬個住宅單位，包括在開發限制區（綠帶）內亦規劃了10萬個單位。

與此同時，加快公共用地建屋速度，在指定為新建住房用地後至開工的周期，由原本68個月縮短至37個月。政府將用於建築工程融資的政策支持資金，從原定的26.3兆韓寰增加至47.8兆韓寰（約1,790億至2,674億港元）。

唐榮翻查資料，南韓政府近期多次出手嘗試調控樓市，包括8月初進行稅制改革，針對房產稅調高自住房屋的免稅額、降低非自住免稅額，又將長期持有的資本利得稅減免，未來將改為「居住稅收抵免」，意即需實際居住才能享有優惠。而去年則有收緊按揭成數限制，以及公布2030年前首都圈內興建135萬伙的計劃。

南韓政府連番出招的背景，自然是因為當地樓價持續韈升。以首爾為例，去年樓價升幅近9%，屬於近19年最大年度升幅，而今年首5個月亦累積3.8%。當地樓價的韈升，估計與近年AI熱潮下帶動韓國股市上升脫不了關係，過去一年韓國股市指數升幅逾1倍。

東京23區新建公寓 均價升至700萬

類似的現象在日本亦出現，當中東京23區新建公寓平均價格在2025年突破1.3億日圓（約650萬港元），相當於當地大型企業工作上班族年薪（約786萬日圓，即約39萬港元）的17倍，而今年就更升至1.4億日圓（約700萬港元）。

至於當地以東京都千代田區為首的地方政府，則建議發展商引入「禁止轉售條款」，禁止買家在房屋交付後5年內轉售；同時，還要求開發商禁止以1名買家的名義購買同一住宅項目的多套物業。

星樓價升幅放緩 照出招遏炒風

而新加坡方面，雖然私樓住宅樓價增長放緩，今年上半年僅升1.4%，而2025年全年亦只有3.3%，不過在今年5月仍推出措施，就夾心階層的執行共管公寓（Executive Condominium）的最低居住年限，由5年拉長至10年，遏抑炒風。

相對來說，香港樓市經歷2022年加息周期開始的樓價調整，雖然由去年開始樓價至今反彈近20%（以中原城市領先指數CCL計算），但相距2021年8月的歷史高峰期，仍然低出近16%。

過去幾年港府樓市措施以放寬為主，包括2024年「撤辣」、按揭成數放寬至7成，去年細價樓100元印花稅門檻放寬至400萬元等。加上港府近年「搶人才」、吸引家族辦公室進駐的措施，會否吸引更多外地資金由其他地區流入香港樓市，值得關注。

值得一提的是，近期則有不少新加坡資金出現，在香港大手購入甲廈、豪宅等物業。