韋志成：7年樓齡機制貴填海60 倍 開發土地勝收購補償 「小撮人辛苦錢賠舊樓業主 須反思」 [明報] 2023-06-05

市區重建局沿用逾20年的「同區7年樓齡」補償機制面臨調整，甚至可能被其他方案替代，近日引起社會關注。市建局行政總監韋志成接受本報專訪時透露，冀以開發土地作為替代支援舊區更新的其中一個選項，並指同區7年樓齡機制的每呎土地開發成本，較填海高逾60倍。他又表示，現在是合適時候讓社會反思，由一小撮購買市建局重建住宅物業人士的置業款項，用來補償受重建影響舊樓業主換樓是否合理。他指出，繼續採用同區7年樓齡機制，只會托高重建區內新樓樓價，然後再推高重建賠償款額，認為社會須正視。 明報記者 黃偉超

指現機制推高樓價 再加重賠償

韋志成上月27 日於港台節目《星期六問責》曾提及將對同區7年樓齡機制進行檢討，引起外界不同解讀，包括是否調高樓齡以減低補償金額、設審查機制收緊可獲補償者資格、讓有參與樓宇復修業主較無參與者獲更多補償等。韋志成向本報表明，外界把焦點放在一兩個環節，例如7年會否變10 年等，然而他提及的取代方案，是一直以來都提出以開發土地作為替代方案其中一個選項。

開發土地收益可循環投放舊區

「如果將補償舊樓、7 年樓齡補償機制的金錢，投放在土地開發，包括『明日大嶼』交椅洲人工島，再把土地支援舊區更新，而舊區更新過程中所得收入，又再投放土地開發，這個循環便可以形成，更具成本效益」。他解釋，舊區更新是清拆樓宇後釋放出土地，與填海一樣是土地開發方法，而填海以今日計算，按明日大嶼規模為例，成本約每呎1300 至1500元，但舊區更新如九龍城KC014 項目，所得土地涉及收購地上樓宇內每一層單位的業權和地舖，並以7年樓齡呎價補償自住業主，每呎土地開發成本是填海的60 多倍，是最昂貴選項。他強調，考慮任何替代方案，最重要是確保市區更新有充足資源運用，長遠維持市區更新的3個周期發展，不止談收購補償方案如何計算的問題。

韋志成當日在節目又提到，當初制定同區7年樓齡補償機制時沒有深思熟慮，他對此再進一步解釋：「我所提出的沒有深思熟慮，不止政府，而是當時整個社會，包括立法會。當時訂出7年樓齡機制，無疑要照顧舊樓業主，但無諮詢有意置業的市民。這個機制的最大問題，是以購買市建局樓宇的一小撮置業人士，他們辛苦儲首期的錢，去補償一些已經有物業的舊樓業主去買一層新樓，這樣是否公平呢？」

須全社會諮詢 不止舊區居民

「7年樓齡機制存在很多根本問題，但市建局無法解決，解鈴還須繫鈴人，這是政府和立法會的協議，需要由他們去解決，我們可以與政府分享有關建議，而任何改變都須諮詢，不止舊區居民，而是整個社會的意見。」

韋志成早前以油旺項目為例，提及總收購成本增至約1.1 萬億元，當中4500億元是按同區7年樓齡機制額外補償。他形容機制會間接托高樓價，「市建局愈做得多，愈係托市，當重建區多新樓落成，整區樓價上升，市建局支付補償金額亦上漲，這是否健康發展？」

他稱有立法會議員曾批評他不負責任說同區7年樓齡機制替代方案，但他不能不發聲，「我可以仍然用發展商心態，揀一些有盈餘的項目去做，做完後便退休，但這不能解決現時出現的問題，我現在正是負責任地把問題說出來，讓大家一同去考慮清楚。未來高買低賣只會更趨嚴重，樓價亦不會如以往繼續上升。現在絕對是適當時機深化替代方案予社會討論」。

如果所有車主部車舊咗，可以畀錢佢哋換一架車齡3年嘅車，你估社會接唔接受？肯定畀人鬧啦！ 韋志成

韋志成訪問要點

˙ 若將同區7年樓齡補償機制的金錢，投放在土地開發，包括「明日大嶼」交椅洲人工島，再把土地支援舊區更新，而舊區更新過程中所得收入，又再投放土地開發，這個循環便可形成

˙ 7年樓齡補償最大問題，是以購買市建局樓宇的一小撮置業者辛辛苦苦儲首期的錢，去補償一些已有物業的舊樓業主去買一層簇新樓宇，你覺得這對未有樓的市民是否公平？

˙ 填海成本以今日計算，以明日大嶼規模為例，大約每呎1300至1500元，但舊區更新涉及收購地上樓宇內每個單位的業權和地舖，以7年樓齡呎價補償自住業主，每呎土地開發成本是填海的60多倍