電商擴網購業務貨倉需求看升 [香港經濟日報] 2024-11-11

貨倉空置率突上升，令租金出現跌幅，世邦魏理仕香港顧問及交易服務——工業及物流部執行董事兼主管黎尚文認為，明年乏新供應，而網購盛行下，電商旗下物流業務，對貨倉需求上升。

回顧第三季工業市場，據世邦魏理仕報告指，倉庫空置率上升0.47個百分點至8.4%，屬近年新高，主要由於荃灣、屯門、元朗及沙田空置率增加。

黎尚文稱，過往空置率多徘徊在4至5%，而今年突上升，主因位於機場附近的「菜鳥智慧港」投入使用，樓高12層，提供逾400萬呎儲存空間，故令市場供應上突增加，「明年貨倉乏新供應，相信空置率在新吸納情況持續而下降。」

租金方面，倉庫租金持續下跌，按季下跌1%，為自2020年第四季以來的第3次季度跌幅。他指出，今年整體新租務成交回落，以往平均每季100萬呎新租務，而疫情期間網購盛行，吸納高達約150萬呎，而最新一季僅約60萬平方呎吸納，「企業對後市仍抱審慎態度，但沒有縮減樓面，企業想盡量留低，故今年以續租為主，而新供應的業主叫價較大彈性，令整體租金輕微下跌，預計今年整體租金跌約5%。」

需求上，他提到個別行業需求放緩，如零售業因市道關係非常審慎，令對貨倉樓面擴充意慾較低。

今年63%租賃 物流公司帶動

數到較積極行業，今年電動車連環出手，租用大型物流中心、工廈及地廠。黎尚文相信屬於行業換車的高峰，未來擴充上或會放緩。至於最具動力行業定為物流，他提到，近季貿易營商環境持續改善，貿易及物流業的業務收益按年增長。值得注意的是，今年迄今63%的租賃量由物流公司帶動。

網購盛行下，阿里巴巴 （09988） 近年積極增強香港業務，包括旗下菜鳥開通本港快遞服務，負責人早前表示，近年公司正加大對香港分部的投資，包括加大對車隊及倉庫投入，現在港設有近20萬平方呎自營倉庫、自營物流網絡中有約700個自提點。如早前石門利豐中心全幢，總樓面約48.73萬平方呎，以約18億元成交，呎價約3,694元，新買家為京東產發。黎尚文認為，隨着全球息口開始下降，商業勢頭將改善及有利全球貿易。中國經濟持續復甦將確保貿易暢順，並為香港物流業提供支援，預計倉庫需求將在接下來的幾個季度增長。

數據中心負租力強 具潛力

另外，他指出數據中心近一年租賃亦理想，包括美國大型企業為配合AI業務，在港租用數據中心。他料數據中心仍會持續吸引業主投資，「數據中心營運商負租力強，呎租至少近40元，並會簽署長租約，故未來仍具發展空間。」新供應上，嘉民早前表示，荃灣旗下的工業物業改建並轉型為一個50兆瓦的數據中心設施。

其他新需求方面，政府新政策亦會帶來新需求，因政府致力發展北部都會區，發展計劃涵蓋1,500公頃現正使用的棕地，在未來10至15年間，有65%的棕地營運者需要搬遷，涉及超過1,000公頃分散的土地，相關搬遷重置活動將衍生3,100萬平方呎對不同類型工業空間的潛在需求，「原租用鐵皮倉的企業，例如近期一家日資企業，原使用鐵皮倉作放置機動遊戲等器材，近期亦轉租葵涌貨櫃碼頭樓面。」