零售進入「輕資產」模式 [香港經濟日報] 2025-08-01

早前本報報道麥當勞計劃出售在香港的舖位物業，首批8間涉13.5億元。

麥當勞盡沽港舖位 有啟示

故事讓唐榮引伸想到的是，商家由經營生意到買舖自用，慢慢物業投資的副業收入，可能比起生意本業的收入還要大，這個現象是否過去幾十年的世界通例？

全綫放售舖位、「一件不留」屬於麥當勞位於美國總公司所有，《地產站》曾經報道2024年財政年度，租金收入貢獻約90億美元，佔總收入達35%，屬集團其中一個主要收入來源。

據指，麥當勞在全球主要市場中，約有56%分店土地及80%舖位由麥當勞擁有，市值高達逾400億美元。由於不少地方的麥當勞均採用特許經營模式，麥當勞母公司身兼品牌持有及業主，既賺加盟費亦賺租金。

至於香港麥當勞分店總數大約256間，相對而言，麥當勞母公司擁有的舖位只是23間，亦即是大部分分店都屬於租客。這個情況會否與香港過去樓價、租金貴有關？或是與香港不少麥當勞分店選址大型商場，而這些大商場則大多由發展商持有。

麥當勞由「賣包」到「買舖」做業主、包租公，香港很多「舖王」本身亦是經營不同的零售行業，例如早前傳出賣盤的佳寶創辦人林曉毅，1997年創辦佳寶，主打平民化路綫，採用薄利多銷策略，慢慢建立起零售王國，後來在2007年開始涉足工商舖物業投資，密密掃貨。

另外，近年分店愈開愈多的連鎖健身中心24/7 Fitness，自2022年9月起已至少購入5項物業，合共成交總值2.6億元，包括早前以4,800萬元購入大圍祥豐大樓1樓全層，現時由另一間健身中心以月租24萬元承租，租約期滿後將收回自用；而24/7 Fitness去年亦以2,800萬元買入另一間租用的油麻地眾坊街地舖。

零售業轉型 商舖價值漸減

其實用家、租客變業主，某程度上屬於很自然發展，主要原因自然是見到本業經營累積資金之後，有見租金蠶食生意利潤，倒不如自己買舖做業主。同時，業務生意理想，帶動商舖人流，反過來帶動舖位升值。

不過，這種模式將來會不會有改變，例如近年講求「輕資產」經營模式，而今年初，中原創辦人施永青亦曾經提及，買舖收租作長綫投資的策略與時代脫節，認為零售業已經轉型，對門市生意的依賴已大大減少，舖位的價值逐漸減少。

參考差估署的私人零售業樓宇的售價及租金指數，最新5月份數據，樓價相較2018年高峰期，累積下跌38%，租金則下跌近2成。不過，這些數據還是差估署統計全港整合出來，以一些核心區舖位的租金、樓價跌幅更為驚人，特別要注意的是商舖去年的空置率已經達11.8%，屬於40年新高。租舖的人減少，由租客變舖主的故事亦可能減少了。