陽光房產：個別銀行舖有加租空間 寫字樓供應充裕 零售物業更具增值潛力 [星島日報] 2025-08-18

管理大新金融中心以及上水中心等物業的陽光房地產基金(435)，首席策略官及資產管理聯席主管沈頌華接受本報訪問時表示，本港寫字樓新增供應預計2027年才逐步回落，而零售物業相對更具轉型空間及資產增值潛力，短期內或更側重發展零售物業組合。她以上水中心舉例，因受惠於通關後的跨境金融服務需求，位於上水中心的銀行租戶對舖位需求較大，個別甚至有加租空間，惟餐飲業仍然有減租壓力。

港人北上熱潮雖對本港零售造成衝擊，但沈頌華稱旗下如上水中心等民生消費類商場人流錄得個位數正增長，可見此類物業具較強抗壓性。她表示，旗下商場以民生消費為主，目前整體消費力尚未顯著回升，集團策略是通過適度減租留住優質租戶，將出租率維持在90%左右。

沈頌華表示，當前市場環境下，「保持出租率比短期追趕租金更重要」，租戶中途退租及物業空置將帶來更高成本。她透露，目前旗下寫字樓續租率為66%，零售物業續租率為70%，均符合預期，並指資產組合中寫字樓及零售物業佔比大致持平。這種50比50模式在過去十餘年間已被印證為穩健，能有效平衡不同物業周期風險。另外，未來投資物業時，將重點評估其租金收益的可持續性。

餐飲業仍有減租壓力

陽光房地產基金財務及投資者關係總監葉美鈴亦補充道，集團正持續優化旗下商場租戶組合，例如減少傳統服裝、眼鏡等零售比例，轉而引入更多物理治療中心、生鮮食品等民生消費類商戶，並根據物業所處地段特色，打造符合市場需求的業態組合，例如新購入的奧運站「西九匯」主打教育業態，引入建築模型培訓等特色課程，契合地區居民需求。

為適應市場變化，陽光房地產亦持續探索寫字樓創新租賃策略。沈頌華提到，旗下灣仔大新金融中心已設共享空間「The Well」，配備健身器材、淋浴間等設備，類共享辦公模式以增強租戶體驗。部分小型寫字樓由於夜間人流較少，則安裝水傳感器、AI攝像頭及遠程門禁系統，以降低人力成本。

在成本管控與低息環境支撐下，儘管當前營運環境稍顯困難，基金單位分派仍能持平。沈頌華強調，集團對半年派息採取審慎策略，主動保留現金以應對市場不確定性，至於全年分派則通常更靈活，屆時將平衡股東回報與營運狀況。

對半年派息採審慎策略

另外區域布局方面，沈頌華表示，投資範圍不局限於香港，曾研究新加坡等市場，但當地物業收益率暫未達吸引水平。至於內地市場則因運營團隊配置等因素，短期未有布局計劃，未來或優先考慮東南亞地區，惟始終以投資回報為核心考量，對新投資持審慎態度。

當前市場環境下，保持出租率比短期追趕租金更重要。