銀行體系「水浸」 低息支持樓市 [香港經濟日報] 2025-05-27

銀行體系「水浸」，近日港元拆息顯著回落，最新數據顯示，與樓按相關的一個月拆息大幅回落，更跌穿1厘水平，推低H按實際按息至近3年新低。

近年樓價調整，入市成本下降，加上港元拆息向下，令部分屋苑「供平過租」，故吸引部分租客「轉租為買」，同時亦吸引投資者入市。

利率變動帶來的影響立竿見影。以常見的H+1.3厘按揭計劃為例，實際按息已降至1.97厘，較本月初的封頂利率3.5厘大幅下調1.53厘。具體而言，一個500萬元的住宅單位，月供從22,452元降至18,406元，降幅達18%。這大幅減輕了業主的供款壓力；另一方面，由於現時租金不斷上漲，有部分屋苑如美孚新邨、嘉湖山莊等，月供金額已明顯低於同類單位租金，形成強烈的置業誘因。

以嘉湖山莊為例，一個446平方呎單位，現時月供僅9,147元，較同類單位租金10,927元低約16.3%。更引人注目的是美孚新邨的案例，其「供平過租」差距在半個月內從15.2%急升至30.5%，增加租客「棄租轉買」的誘因。除了自用客之外，由於租金回報回升，亦吸引了不少長綫投資者的目光。

投資者回歸 市場新動力

長綫投資者的回歸也為市場注入新動力。與過往追求資本增值不同，現時的投資者更看重租金回報的穩定性。他們主要瞄準部分細單位，這些單位主要為低入場門檻及高租金回報率，及較強的抗跌能力，令這類細單位成為當前市場的「搶手貨」。這些投資者看中的，是香港物業在動盪市況中的保值功能，以及租金持續上升帶來的穩定回報。

除了港元拆息帶動買家入市意慾上升外，政策環境的變化同樣不容忽視。自政府全面撤銷樓市「辣招」後，市場活力明顯增強。不僅本地買家活躍度提升，非本地資金也開始重新流入香港樓市。當中內地來港的專才及高才，自去年陸續來港，他們初到香港時，習慣會先租住，等熟習環境後，再置業，不但節省租金，更有利他們來港「落地生根」，對樓市形成穩定的中長期支撑力量。

綜合現時多項利好因素，包括港元拆息回落、按息下降、「辣招」撤銷、租金上升，以及經濟復甦逐步展開，樓市動力明顯增強。市場預期下半年交投活躍度將持續上升，買家入市步伐將加快。樓價方面，在經歷過去兩年的調整後，目前已處於較為合理的水平，若成交量持續上升，不排除樓價將出現穩步回升。