銀行避險收信貸商業住宅應有別 [香港經濟日報] 2024-08-22

經民聯副主席林健鋒議員最近「哽咽落淚」成為熱話，背景是他聯同地產代理界會見金管局高層，反映香港銀行「落雨收遮」的情況。

表面上，銀行因為抵押品價值下跌，要求借款人抬錢補差額，是正常的風險管理，銀行必須考慮存戶的安全，作為商業機構也必須向股東交代。事實上，不同的資產類別，面對的風險卻並不相同；簡單來說商業物業的業主一般都是投資者，投資性質跟買賣股票沒有太大分別。

收緊住宅按揭 打擊物業流通性

另一方面，除了商業物業貸款，銀行還有大量住宅物業按揭生意，性質又大大不同。住宅物業的業主大部分都是自用的小業主，尤其是辣招實施之後，買住宅收租的比例愈來愈低；買家都是為求自己有一個安樂窩，他們不是甚麼專業的投資者，即使面對樓價下跌，甚至乎負資產，只要有能力供款也不會貿然斷供。1997至2003年的樓價即使大跌70%，住宅壞帳的比例也極低，銀行面對的風險也有限，所以金管局也要求只要業主持續有供款，銀行就不要對貸款人CALL LOAN，這方面在社會上也是有共識的。

不過，近期銀行在新造按揭上，出現罕有的變化，以往銀行之間競爭都非常激烈；現今卻出現你推我讓的情況，資料不齊全，收入不穩定，固然理所當然的拒絕，即使所有文件齊備並且符合審批條件，也會以貸款配額用完為藉口而拒絕申請！

正如上文所述，住宅按揭的風險很低，而且樓價已經下跌超過25%，風險也自然跟隨下跌。坊間也有一種說法是銀行拒做貸款，是因利率太低；如果是事實，應該有銀行用很高的息率去做生意才對，但現實卻沒有發生，所以息率高低似乎也是一個藉口而已。無論如何，由於住宅市場牽涉超過100萬個小業主，銀行過分收緊對住宅的按揭，物業的流通性進一步受打擊，樓價向下的壓力又進一步影響大家的消費能力。

這個惡性循環一旦出現，經濟就會一沉不起，甚至出現通縮！所以銀行有為社會穩定趨勢的責任，為市場保持適當的資金，保持資產的流通性，不應該拒絕合適的住宅按揭申請。協助市民安居樂業，也是銀行應有的社會責任。