銀行估值趨降樓價恐陷惡性循環 [香港經濟日報] 2024-05-16

二手市況轉勢，低銀行估價成交再現，除了削弱準買家入市信心外，若果影響到銀行進一步下調估值，或形成惡性循環，令到樓價反覆調整。

業主弱勢 準買家或推遲入市

在二手市場上，銀行估價經常為業主及準買家雙方議價提供參考。對於買家來說，若果以大幅高於銀行估價入市，隨時出現估價不足，無法獲得足夠按揭貸款額以入市；但對業主而言，自然不想「蝕底」賣價大幅低於市價，亦參考銀行估價。

若果市場普遍出現低銀行估價成交，反映業主處於弱勢，市場無足夠買家以市價、貼近銀行估價入市，迫使希望加快賣樓的業主情願以低於市價價格沽出，對於市場其他參與者釋出利淡信息，而準買家可能會觀望樓價再次下跌，推遲入市會更為有利，影響二手市場交投氣氛。

另一方面，當市場持續出現低銀行估價成交，則向銀行說明了樓價正在向下調整的訊號，銀行在風險管理方面，自然亦會跟隨進一步下調估價，希望跟市場成交價再次維持一致。

樓價指數 8個月「五升三跌」

最終個別的低估價成交有可能導致銀行將整體估價下調，繼而影響下一輪市場成交價亦向下調，形成惡性循環。

目前樓價走勢缺乏方向，近8個月的中原城市領先指數（CCL）出現「五升三跌」走勢反覆，銀行有關按揭的取態對於樓市影響重大，特別在利息、估價及審批方面，若果出現趨勢收緊迹象，或有機會進一步打擊買家入市的信心。