銀行以「合約價」計算 是否超出按保樓價上限 [星島日報] 2023-07-10

發展商提供的新盤優惠大致分為兩種方式，一是直接在樓價扣減折扣或優惠等同金額，二是完成交易後才予以回贈或優惠。有關優惠以樓價某個百分比的折扣減在售價上，故此最終寫在合約上的價錢（「合約價」）往往低於售價。若買家需申請按揭保險，銀行以「合約價」去評估物業是否符合申請資格，例如有否超出樓價上限，而非價單中的售價計算，例如物業在價單上售價是$1,100萬，超過可借足9成按揭的樓價上限$1,000萬，但由於扣減折扣後的合約價為$930萬，買家可透過按保申請借足9成按揭。

兩種優惠方式

「合約價」或未完全反映所有發展商提供的樓價優惠，例如未包括一些交易後才提供之回贈，有時市場上或會將回贈金額一併扣減後，計出一個「光豬價」供買家參考，但留意，銀行以合約上的價錢即「合約價」去衡量個案是否符合按保樓價上限，這不論「合約價」是否已屬「光豬價」。按上述例子，若買家仍可於完成交易後獲提供回贈或補貼，儘管回贈金額未在「合約價」上反映，銀行仍會以「合約價」評估按保資格；但留意，這只是用作評估按保準則下之可造按揭成數，但實質可造按揭金額則以扣除所有折扣及回贈的淨價計算。

很多時新盤的「合約價」已因應買家選擇的付款辦法而扣減了有關形形色色的樓價折扣金額，例如售價是$800萬，買家選用即供付款方法可享樓價折扣5%，發展商再以不同名目的優惠提供額外樓價折扣合共15%，折扣後「合約價」便為$680萬；但銀行並非就一定以「合約價」計算可造按揭金額，而是會參考有關合約和價單內容，以了解買家會取得多少回贈、補貼或優惠，以便於「合約價」再扣除回贈優惠等同價值之金額後得出「淨價」，以「淨價」計算可造按揭金額。例如上述「合約價」為$680萬，買家可造6成按揭又或透過按保計畫申請9成按揭，但涉及計算後之回贈金額達成交價之3%即$20.4萬，扣減$20.4萬後之「淨價」便降至$659.6萬，6成按揭之可造貸款額便降至$395.76萬。

銀行回贈計算法大不同

而在發展商的回贈項目當中，有些屬於成交後回贈予買家的固定金額，但有部分是屬於附帶不同條件或準則的回贈優惠，又或屬於有選擇性，未必可完全確定買家是否會於成交後取得有關回贈，或未必可確定回贈金額，那麼銀行會如何處理這些回贈項目? 現時銀行對於新盤提供的回贈或優惠的計算方法不相同。下期再舉例說明。

日前金管局宣布放寬首次置業人士的按揭成數，讓1500萬以內物業可借7成按揭，同時也放寬商業物業的借貸從5成到6成。這是非常好的決定，對岌岌可危的物業市場起了支撐作用。香港樓市是經濟重要一環，讓樓價一步一步下跌，勝於斷崖式下墜。

銀行「Call Loan」 企業叫苦連天

過去幾年香港經濟不景，港府指示金管局容許供樓人士可以「還息不還本」，政策拯救了一班水深火熱的小企業。然而，利率持續攀升，營商環境有惡化迹象，目前商戶欠租情況仍然非常嚴重，無力繳交租金者比比皆是，加上較早之前的禁止追租條例，令部分公司累積了大量欠租，最後有些因「壓力爆煲」而結業，也有些趁機選擇將公司清盤，欠下大量租金以及員工薪資。

此外，中外企業縮小投資規模，不少外資甚至選擇撤離，引致商廈空置率為幾十年新高；加上住宅市場沽壓沉重，新盤帶頭減價，成交量創出近年新低。住宅及工商鋪業主均是中小企業一分子，銀行必將這些業主手上的物業作為抵押，才願意貸款給他們做生意，因此無論是樓價下跌還是利率急升，都對中小企業帶來沉痛打擊。

物業價格下跌，銀行重估，還需要通過供樓壓力測試，變相進一步壓低按揭成數，如果不符合規定，就馬上進行追加還款（俗稱Call Loan），使這些中小企業叫苦連天，他們財政壓力大到快要「爆煲」。

利率不斷上調，企業貸款利息由疫情前約1.5厘至2厘水平，增加兩至三倍，企業供樓負擔增加，日常營運壓力達致臨界點。聽聞銀行將於短期內停止「還息不還本」，這有可能導致業主出現斷供潮。

金管局有必要指示銀行再延長「還息不還本」政策至少半年，別讓他們的資金鏈斷裂，使打工仔不用失業。