銀主盤走貨 [香港經濟日報] 2023-08-08

過去的7月浮現不少對樓市不利的因素，包括銀行加息、負資產個案高企、銀主盤增加及蝕讓個案急升等等，對下半年樓價構成一定壓力。

銀行加息可算是困擾樓市最不利的因素，7月下旬美國宣布加息後，香港大部分銀行宣布最優利率加息，加幅0.125至0.375厘不等。由去年9月首次加息至今共加息5次，數字上累加0.875厘，但若連期間銀行調整按揭優惠計，實質供樓利率由2.5厘升至3.625厘，新造按揭供樓利率上升1.125厘。

以貸款額500萬元，分30年攤還計，去年9月加息前（實質利率2.5厘）月供約19,757元，至今利率升至3.625厘，每月供款22,803元，升幅約15%。而且加息後，新買家要通過壓力測試的話，家庭收入要求比加息前上升約9%。入場門檻因加息而提升，買得起樓的人數自然下跌，樓市交投漸漸放緩。

次季負資產個案減 惟斷供升

另一個困擾樓市的數據是負資產仍然高企，金管局日前公布數據，第二季負資產個案3,341宗，較第一季的6,379宗下跌48%，而且連續2個季度下跌。從下跌趨勢看，負資產個案看似並不困擾樓市，但是金管局同時公布，上季拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款比率為0.09%，連升兩季。即是說，第二季樓價上升，負資產個案減少，但是斷供（唔供樓）的個案卻上升，相信淪為銀主盤的個案也會增加。

根據前綫地產代理統計數據，7月份單月新增逾40個銀主盤，銀主盤存量逼近250個，再創金融海嘯後新高。其中最貴重為南區壽山村道洋房項目Shouson Peak一個單號屋，實用面積4,240平方呎，為項目面積最大洋房，另連889平方呎天台及2,733平方呎花園，原業主2016年以3.88億元購入，多次向財務公司加按，最終淪為銀主盤，銀主開價3.9億元拍賣。

事實上，由於銀主盤數量持續高企，銀行減價出貨的壓力漸增。例如九龍塘花園地下，實用面積1,804平方呎，去年9月淪為銀主盤，當初開價5,400萬元放售，最終減價1,100萬元，以4,300萬元售出，較銀行網上估價5,075萬元低逾15%。

其次，尖沙咀柯士甸路28號全幢商廈，銀主盤原本叫價2.5億元，最終減至1.38億元售出，相對2012年購入價2.12億元，11年間蒸發7,400萬元。

另一方面，利嘉閣地產一項研究報告指出，今年上半年共錄11,381宗私宅轉手，當中1,967宗屬於蝕讓賣樓個案，佔整體比例14.6%，是2009下半年以來的28個「半年度」高位；若以宗數計算，則是2010下半年樓市辣招出台至今、13年以來的按半年最多的蝕讓個案。

總括而言，銀行進一步加息後，樓市入場門檻大幅提高，再加上二手蝕讓及銀主盤數量急升，買樓博升值的誘因大減，只靠用家市場支撑，相信下半年二手樓市仍會低迷。