銀主盤大幅降價 投資者趁機入市 [香港經濟日報] 2023-12-01

高息環境下，不少工商物業淪為銀主盤，而近期價格明顯回落，吸引投資者承接，銀主盤成交有所增加。

近期大手買賣增加，當中不少涉及銀主盤，原財團持有的天后金輪天地全幢商廈，於本年中被接管，並委託測量師行放售，項目近日獲財團洽購，終以約5.38億元易手。

物業為1幢25層高商廈，2020年落成，標準樓層每層樓面約2,124平方呎，總建築面積約51,970平方呎，若以約5.38億元計，呎價約1.04萬元。該廈鄰近港鐵天后站，而業主早年把物業打造成銀座式商廈，樓上商戶主要為食肆、美容等，出租率逾7成，呎租約45至55元，料新買家為本地投資者。

天后金輪天地 5年貶值36%

翻查資料，該廈早年為住宅地盤，資本策略（00497）成功併購並進行重建，集團2018年初以約8.44億元，把物業售予金輪天地控股（01232），打算作長綫收租投資。不過，疫情衝擊，內地財團出現財困，去年初曾放售項目，若按現時物業洽購價計，項目於5年間大幅貶值約36%。

另外，全層商廈亦錄銀主盤成交，灣仔資本中心14樓全層，以及3樓307及308號2個車位，今年4月淪為銀主盤，早前銀主以市值逾2億元放售，最終以約1.46億元易手，成交呎價約1萬元。該層樓面實用率高達約79%，享維港景以及灣仔運動場開揚景觀。該物業現時部分單位用作出租，每月租金收入約18.5萬元，租約期至2025年4月。資料顯示，買家公司為新時代集團（中國）有限公司，公司董事料為中國創新投資公司主席或有關人士。物業原由內房天譽置業於2012年以約2.15億元連車位購入，最新成交價較11年前比較，低約32%。

凱施海光街舖 5380萬沽

商舖方面，陷財困的凱施餅店，多個物業淪為銀主盤，最新售出鰂魚涌海光苑舖位。物業為鰂魚涌海光街13至15號海光苑5及6D號舖，面積約1,400平方呎，以約5,380萬元售出，呎價約3.84萬元，舖位現由便利店以每月約25萬元租用，新買家料享逾5.6厘租金回報。據悉，新買家為資深投資者馮國保。

翻查資料，凱施於2010年以4,980萬元購入舖位，惟近年多次把該舖加按，早前淪為銀主盤，最初叫價7,700萬元放售，最終減價約3成沽出，舖位13年升值約8%。

分析指，高息加上市況欠佳，工商舖淪銀主盤數字明顯增加，而銀主出售物業時，亦因應市況作出降價，個別更低於數年前購入價3成以上，吸引投資者趁機撈貨。由於息口預期維持高位一段時間，相信未來數月工商舖銀主盤增加，均令造價面對壓力。