銀主盤增趕出貨 凱旋門價返10年前分析：樓市弱持貨添壓 削價賣樓加劇 [香港經濟日報]2024-02-20

樓市冰封，本港銀主盤數量增至321個，創2008年後15年新高，令部分銀主加大割價力度。由高銀金融前主席潘蘇通持有的尖沙咀凱旋門單位，遭銀主接管放售長達逾1年，最終劈價25%，以1,128萬元沽出，樓價重返10年前，同時較銀行網上估價低22%。分析指，樓市下行，銀主持貨壓力增，削價賣樓將加劇。

面對市道低迷，據悉，原由潘蘇通持有、但已遭接管的凱旋門2A座映月閣中層C室，實用面積420平方呎，1房間隔，早於去年1月由銀主以1,500萬元放售，因應市況回落，同年10月一度減價至1,280萬元，但仍無人問津，最終累削25%，以1,128萬元易手，呎價26,857元，是次成交價貼近2014年6月以1,120萬元易手的樓下一層同室，意味樓價重返近10年前。

潘蘇通曾持有 1128萬售減25%

參考滙豐銀行及中銀香港 （02388） 網上估價系統，上址目前估價為1,197萬元及1,441萬元，即成交價低估價5.8%及21.7%。而潘蘇通早於2008年初斥資830萬元入市，以此計算，銀主沽貨價較約16年前買入價，高298萬元，上升35.9%。

翻查資料，潘蘇通過去先後買入本港不少物業，隨着近年身陷財困，部分物業已相繼遭接管並淪為銀主盤，如名下中半山富滙豪庭1座高層A及B室相鄰戶，實用面積共3,738平方呎，去年5月遭銀主以2億元放售。

另方面，大圍居屋嘉徑苑亦有銀主盤沽出，呎價險守1萬元關。中原地產分行副區域營業經理劉俊杰指出，B座嘉善閣高層2室3房，實用面積650平方呎，由叫價938萬元，降至以已補地價703萬元成交，呎價僅10,815元。原業主2002年以未補地價154.7萬元買入，未計補地價金額，單位樓價升值548.3萬元或3.5倍。

銀主盤高見321個 按月增逾1成

本港銀主盤滾存量自2021年11月起反覆上升，相關個案繼去年7月突破200個後，最新再衝破300個大關，高見321個，相比上月底289個，按月再增加32個，增幅逾1成，續創2008年金融海嘯後，逾15年新高。

事實上，整體市道向下，銀主持貨備受壓力，近期已有銀主一口氣將50項銀主物業叫價下調，當中更不乏藍籌屋苑，如鰂魚涌太古城恒山閣低層B室「7按」銀主盤，實用面積693平方呎，銀主原開價1,050萬元，惟現時叫價已降至970萬元，大幅減7.6%。另天水圍嘉湖山莊賞湖居3座中低層F室2房，實用面積449平方呎，叫價亦降37萬元或8.1%，至418萬元求售，呎價9,310元。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國直言，現時樓市持續下行，銀主為免接管的單位市值跌至借貸金額，均存在加快割價去貨壓力，料短期內銀主盤劈價情況仍將持續，並對二手市場造成衝擊，形成雪球效應，加劇樓市調整。