銀主未割價樓市不虞爆危機 [香港經濟日報] 2023-07-20

近期樓市接連傳出「世紀撻訂」、豪宅銀主盤上升等，相信短期內難免對樓市氣氛帶來負面影響，然而暫時仍未出現銀主大幅降價求售，現階段樓價尚未有大危機。

買家趨審慎 短期仍觀望

近兩星期，本港樓市接連出現負面消息，包括長實 （01113） 旗下波老道21 BORRETT ROAD項目，涉及208億元交易，遭買家新加坡家族辦公室華瑞資本「撻訂」，買方損失20.8億元訂金，成為歷來最大宗撻訂個案。

另外，早前報道指，市場本月新增最少13個銀主盤，佔3成屬售價2,800萬元或以上的豪宅銀主盤，總值逾1.38億元，當中有涉及內地業主疑資金鏈斷裂。如今再有住宅項目淪為銀主盤，難免為樓市氣氛帶來負面影響，或令部分豪宅準買家憂心後市，而變得審慎，短期內相信令樓市觀望情緒轉濃。

後市視乎息口經濟表現

近年雖然有部分內房在香港項目被債權人接管，但整體而言，涉及單位規模始終不算太大，關鍵是銀主並無大幅劈價賣樓，成交價未見明顯回落，現階段樓價尚未出現危機。後市上，樓價仍要視乎兩大因素，包括息口走勢以及整體經濟表現，若美國加息逐漸近尾聲，以及經濟陸續改善，對入市信心亦會增強。

相比之下，近期涉及內房財困，持有大型商廈項目如：萬通保險中心（前中國恒大中心）、九龍灣高銀國際中心等，個別近期更以超低價易手，對市場則造成一定影響。由於商廈本身面對的基本因素較差，包括現階段需求疲弱、空置樓面創新高等，銀主盤增加，則對商廈市場進一步衝擊，令價格及租金難以反彈。

今次接管何文田傲玟的基金橡樹資本（Oaktree Capital），屬於美資基金，所管理資產規模高達1,720億美元（逾1.3萬億港元）。集團去年中曾於訪問透露，對中國經濟前景感到樂觀，擬積極擴大中國不良債權投資。而除了傲玟外，原由中國恒大 （03333） 持有的元朗和生圍項目，亦由集團接管，可見集團在港逐步擴展勢力。

對中國經濟前景樂觀

橡樹資本早於1995年由霍華德．馬克斯（Howard Marks）等人成立，據官方網頁顯示，旗下所管理資產達約1,720億美元（逾1.3萬億港元），並在全球各地均設有辦公室。他曾在傳媒訪問透露，他的其中一個原則是在效率較低的市場中尋找平貨，有指橡樹資本現時已是全球最大的不良債權投資者，亦是相關投資的先驅。

50億購恒大和生圍用地

事實上，霍華德．馬克斯在去年中的訪問中表示，將在中國擴大不良債權投資。而環顧集團在本港持有的項目，亦正逐步增加，除最新接管的何文田傲玟外，亦於去年接管元朗和生圍用地。後者原由中國恒大持有，最終在去年以6.4億美元（即約50.24億港元）出售予橡樹資本。

該地總地盤面積約223.3萬平方呎，原曾採取「皇宮屋」設計，相當豪華，但用地於今年中放棄相關設計，並向城規會申請變陣，興建近800間平均面積約1,132平方呎的迷你洋房。