金管局彈性處理樓花按揭 [香港經濟日報] 2024-12-16

香港樓價從高位下跌接近三成，令過去選用建築期付款購買樓花住宅物業的買家，將面臨因銀行估價下跌需要額外填補相關差額的嚴重問題。

假若一位買家在高位用樓價1,000萬元買入物業，並且選用建築期付款支付15%樓價，如果在樓花落成收樓的時候，樓價不幸下跌三成，這麼該物業的估價就會從原先1,000萬元下跌至700萬元。按照金管局一直以來的規定，銀行只會按照最新的估價700萬來借出七成的房貸，也即按揭金額只有490萬元，這樣該位買家就需要支付合共510萬首期，減去在建築期支付的150萬元，他還需要預備多360萬元才可上會。買家相比原先只需再支付150萬元首期，便足足額外支付210萬元，必定會令他大失預算。

假若買家未能額外拿出210萬元現金充當首期，這樣他很大可能會被迫選擇撻訂。而按照市場資料，在過去三年一共有大約3,500至4,000個住宅物業是採用上述建築期付款的計劃。換言之，在最壞的情況下，市場有可能會出現數以千計的樓花撻訂個案，從而掀起新一輪的撻訂潮，這對香港樓市將極為不利。截至今年9月，香港共錄得近400宗交易後撻訂個案，較去年全年多出逾一成，今年撻訂宗數已屬近四年最多，而且撻訂潮已有蔓延至豪宅的迹象。

避免新一輪樓花撻訂潮

幸好金管局有見及此，果斷地出手放寬在高位入市選用建築期付款的買家。按照本次的特別安排，凡在2021年1月1日至2023年12月31日期間，買家若選用了建築期付款的住宅物業，容許銀行把原先七成按揭上限放寬至八成按揭。此外，金管局同時也將供款入息比率的上限由五成上調至六成，這樣就可以大大減輕買家因估價下跌而額外支付相關差額的壓力，最重要是可以避免新一輪的樓花撻訂潮。

另一方面，金管局發出上述新安排指引後，包括滙豐、中銀、恒生及渣打等各大銀行，紛紛表示支持上述的特別安排。由此可見，無論金管局以及銀行的態度及立場均不希望看到樓價持續下跌，大家都樂於看見香港樓價能夠穩定下來。只要香港樓價能夠穩定下來，市民對入市的信心就會增加，而發展商也會增加投地的機會，這樣就可以增加政府庫房的賣樓收入，從而有助減少香港財赤。