重建追不上樓宇老化 [香港經濟日報] 2022-08-01

早前談過香港樓宇老化的問題有多嚴重，沿着去難免要談收購重建的問題，特別是政府正研究放寬舊樓強拍門檻，如何在促進舊樓、舊區重建的同時，兼顧小業主的私有產權權益亦是很重要。

香港的舊樓數目一直增加，但重建速度有沒有隨之加快？答案是沒有的。

舊樓數目增 惟重建沒加快

附表是差估署每年編製的《香港物業報告》所紀錄，過去30年私人住宅拆卸量變化，舊樓拆卸量無持續增加，反而真正高峰期在90年代初，在1992至95年平均每年有逾2,200個單位拆卸，而在1996年之後20多年時間之中，就只有2012年、2014年跟2021年，合共3年曾經超過2,000伙水平。

反觀，其他大部分時間都在每年重建1,500伙以下水平，30年起累積計算是42,562伙，平均每年重建1,418伙，按照這個重建速度，對比發展局預計2046年時，將有32.6萬個私人住宅樓齡達到70年或以上，需要多少個30年時才能夠決這些舊樓老化問題？

接着要談的是，自然是富爭議性的舊樓強拍條例，亦即是《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，行內人所稱的（法例）545條。條例在1999年通過，在2010年就申請門檻曾經修訂一次，簡單來說是將50年以上舊樓、30年以上工廈門檻由9成變成8成。

條例至今錄得大約412宗強拍申請，高峰期在2011至14年間，特別是2011及2012年合共有過百宗申請，大概是反映2010年降低申請門檻的效應，去到2018至20年則是另一個高峰，有可能跟政府減少賣地，發展商要「自力更生」，透過收購舊樓補充土地儲備。

隨着市區高重建潛力的舊樓陸續收購重建，重建之路愈來愈難是預期內，從發展角度放寬舊樓強拍門檻亦有其意義，但關鍵是應該放寬多少？75%、70%，還是更低水平，門檻愈低發展商自然愈容易收購，但同時受條例影響而被迫要出售物業的小業主亦會愈來愈多。

現時強拍門檻是80%、90%的時候，發展商有時欠缺的是一、兩個有心「落釘」的投資者或者業主失蹤所致，但當門檻放寬至7成或以下，難免會有一些只是覺得收購價不合理，故此不願離開的小業主。

前文提及舊樓強拍屬於「富爭議性」，原因是本港屬於資本主義社會，基本法第6條、第105條就寫明保護私有財產權的重要性，特別法例制定談求「均衡比例」（proportionality）原則，要達成促進重建的公共政策目標的同時，亦要同時保障小業主的權益，特別是買樓很多時候已經是一生之中最大的投資。

事實上，政府在檢視強拍條例，在放寬強拍門檻的時候，亦應該檢視其他細節，在促進重建的同時，並且保護小業主權益，例如避免財團獲批強拍後，因為市況變化等理由而放棄收購，以及市場上出現以象徵式訂金「綁死」發展商業權等。