酒店改裝學生宿舍達至雙贏 [香港經濟日報] 2026-04-13

去年至今全幢酒店熱賣，因財團憧憬學生宿舍市場進行改裝，投資回報更勝傳統酒店用途。同時來港升學人士，居於宿舍相對安心，亦不用在私樓市場搶租單位，屬雙贏局面。

在大額非住宅物業投資市場上，向來以商廈及舖位為主，或全幢工廈亦不時錄大額成交，而酒店並非熱門之選。據世邦魏理仕統計，2023及2024年，全年酒店買賣分別為3及5宗，而去年數字爆升，市場錄得11宗成交，金額共涉逾49億元。

而今年首季，市場已錄5宗酒店成交，已等同2024年全年宗數，而涉及金額為35億元，相等於去年全年7成。可見酒店買賣去年轉旺，強勢持續至今年。

今年首季5酒店易手 涉資35億

酒店用途一直以來主要接待旅客，故與旅遊業關係密切。據政府數字，2025年全年訪港旅客人次為4,990萬，較2024年（約4,455萬）上升約12%。按此數字走勢，再加上本港盛事持續，理應有利酒店生意。據香港旅業網數據，酒店房間入住率為89%，而1月份則為90%，數字上，近月酒店入住率，普遍亦貼近9成，整體而言理想。

不過，今年市場錄得絕大部分的酒店買賣個案，新買家均打算改裝。最大宗成交，為中原投資於2026年3月以約15.18億元，購入九龍城富豪東方酒店，計劃把酒店改裝為學生公寓，預計提供約1,500個床位，總投資額逾20億元。

香港致力發展為「國際教育樞紐」，自2024/25學年起，政府資助專上院校的非本地生限額提升，令來港升學人士持續增加。據高力早前一份報告指，2024/25年度僅有4.8萬個宿位，供9.2萬名非本地學生使用，該行預測失衡情況將持續。

富豪東方15億售 今年最大額成交

學生宿舍短缺，酒店成為最佳改裝對象，因勝在間隔、用途上接近，基本建築不用作大改動，只是在房間稍添置傢俬，便可作營運。即使去年「城中學舍計劃」推出，可將商廈、商業地帶的工業大廈改裝為專上學生宿舍，論到改裝成本計算，還是酒店最低及最直接。

從投資者角度，營運學生宿舍有數個好處，首先是入住率極高，由於非本地學生宿位結構性短缺，據不少已營運學生宿舍1至2年的業主、營運商指，出租率長期在90至95%以上，甚至百分百。相比下，酒店受旅遊旺淡季、天氣或突發事件（如疫情）等因素，入住率比較波動。

學生宿舍另一特色，是租用的學生，絕大部分以一次過方式支付全年租金，對營運者來說，一方面可確保出租率，亦可帶來非常穩定現金流。房租上，現時市場上學生宿舍項目，雙人房每張床位月租普遍6千至7千元起，部分高達9千元，換言之，每房平均月租由1.2萬至1.6萬元，再配合高出租率，收入可觀。同時間，營運學生宿舍至少不用每日執房，人手成本相對較低。故對業主及財團來說，營運學生宿舍回報較酒店可觀。

學生宿舍入住率95% 相對穩定

至於對來港升學人士來說，學生宿舍增加，無疑較私樓市場租單位較簡單及安心，因宿舍一般會提供充足保安及管理，個別大型宿舍項目，更舉行活動協助學生適應在港生活，故頗受學生歡迎。

近兩年本港住宅租金持續高企，或多或少因大批內地生來港，搶高私樓租金。據差估署最新數字，2月租金指數報200.8點，再創有紀錄以來新高。學生宿舍增加，可為學生提供住宿地方，不用在私樓市場搶租單位，避免進一步推高租金。