遏樓價3大趨勢未變 估價仍受壓 [香港經濟日報] 2024-08-08

市場對美國聯儲局減息預期雖然正升溫，然而，限制樓價反彈動力的3大趨勢，現時尚未見扭轉迹象，包括1.轉買為租潮持續、2.劈價風蔓延，以及3.庫存量續高企，使新盤有低開壓力，將繼續遏抑銀行估價走勢。

買轉租 減價出貨 庫存高企

銀行估價升跌一向以市場成交作基礎，並取決銀行對樓市前景的判斷。而受制於近年息口高企，市民轉買為租成為趨勢，令樓價在缺乏資金推動下，持續備受調整壓力。

據代理行一項統計顯示，反映住宅租務及買賣情況的住宅租售比率（即住宅租務佔住宅租務及買賣的比率），在7月錄得高見77%，除較6月錄74%，按月再增加3個百分點，更創9個月新高，反映樓市前景明朗化之前，市民仍傾向暫時租樓觀望，資金重返樓市信心薄弱，將導致樓價及估價均缺乏回升動力。

再者，小業主減價壓力持續有增無減，變相拖累樓價及影響銀行估價。以反映小業主放盤叫價取態的「美聯信心指數」為例，截至最新一周雖然終止9連跌，按周持平於52.3點，惟仍遠低於60點的平均值水平，顯示二手業主劈價出貨仍是主流，續為樓市產生下行壓力，遏抑銀行估價走勢。

最後，新盤庫存量高仍是制約樓價的一大關鍵因素，截至上月止，新盤累積餘貨仍達約2.2萬個，若加上獲批預售而未應市單位逾1.4萬伙，合共更積壓逾3.6萬伙待售，庫存量未能回落，變相令發展商短期難以改變低開銷售策略，繼而對二手樓價衝擊將持續，既抵銷往後減息的部分利好作用，也令銀行估價難一鼓作氣上升。