迷你倉需求穩回報佳 帶旺工廈 [香港經濟日報] 2023-04-13

去年工廈交投旺，包括迷你倉集團夥拍基金連續掃入工廈。儲存易集團創辦人陳啟豪指，迷你倉需求長期穩定，回報率更勝其他物業，而全幢迷你倉更方便管理及予客人信心，值得投資。

儲存易集團於2002年成立，至今21年，目前在港有150萬平方呎樓面，提供4萬多個迷你倉。集團以往的策略，是購入分層工廈樓面，約1萬至2萬平方呎，再設置迷你倉出租。集團近兩年夥拍黑石基金作擴闊投資，先後購入4幢工廈，改裝成不同的儲存易集團中心。

觀塘全幢倉 逾9成出租

如2021年以約5億元購入觀塘鴻圖道82號全幢工廈，再斥資數千萬元作翻新，同年開業。陳啟豪指，全幢工廈的好處，是方便管理，並給予客人信心，「因我們提供傳統迷你倉外，亦有紅酒倉、保險箱等，全幢工廈便可提供一站式服務，客人駕車來，24小時作提存」。

他透露，目前觀塘全幢出租率逾9成，非常理想，「回報率很高，比傳統物業如酒店、寫字樓還要高。因為涉及管理4萬個租客，非常充足客源，而整體出租率逾9成」。

集團去年尾夥拍黑石基金，以8.5億元購入長沙灣荔枝角道永新工業大廈全幢，總樓面約15萬平方呎計，呎價約5,600元。他指，項目已接近完成翻新，預計今年中開業，屬較大型項目，「將會增加私人保險箱服務，總數涉及3,000個倉，已展開預租。由於對面正為長沙灣四小龍，屋苑客戶甚多，初部反應甚佳。」未來部署上，他謂希望於港島南區、新界西等拓據點。

對於近期進取投資全幢工廈，他謂其實相當小心揀選，並以投資經驗來分析，「集團當年第一次買長沙灣工廈為2002年，每呎約190元。按呎價計，現在其實已升10幾倍。當價格升至一個地步，息口上升便會加大危機，所以投資上要小心處理。例如購入長沙灣工廈，業主降價3至4成，我們才決定承接」。

每年需求 增約15至20%

陳啟豪指，迷你倉生意是細水長流，非常穩定，因客人普遍忠誠，「租開便會繼續租，所以新入行較難，而平均每年需求增約15至20%，同時要提供高質服務，故我們不時改進。」IT出身的陳啟豪指，旗下大型分店，大廈管理採用智能方案，例如保險箱服務，客人多存放貴重物品如名袋、藝術品等，有機械人傳送倉庫，用戶只要掃瞄二維碼，便可提取，非常方便。他表示，公司現時市佔率約33%，其他67%則涉及90間不同公司。

生意穩定，而他亦相當體諒客人需求，「疫情期間我們沒有加租，希望與市民同舟共濟，經濟一般情況下不想加價」。

集團業務拓展至海外，儲存易集團主席陳啟豪認為，香港經濟前景佳，加上得天獨厚優勢，在港買樓無得輸。

儲存易業務遍布新加坡、澳門及台灣，陳啟豪指，香港業務尚未出現飽和，以及其他地區一樣尚有商機，「我們投資地區，均為人口密度高，如台北、新加坡等。」他指，不論住屋大細，迷你倉需求亦強勁，「以香港為例，有客人住半山豪宅，租用我們的迷你倉存放宅物，便可騰出豪宅家居空間作享受。對很多市民來說，買心頭好不是問題，而是無位放，故迷你倉是細水長流的生意」。

冀發展銀行級儲存中心

對於未來業務，他指希望把生意，發展成銀行級數的儲存中心，「香港沒有地震，天災機會低，不只香港市民，甚至外地人來港旅行，買了藝術品，因為回國要打稅，故可以在港儲存。我們亦密切與畫廊合作，為不同人提供服務」。

投資上，陳啟豪謂自己資產，5成現金外，其餘全投資在物業上，包括自用工廈等。他認為，疫情期間本港經濟轉差，現已屬復甦狀態，慢慢會向好，並認為香港物業無得輸，「香港有兩大得天獨厚條件，買樓無遺產稅，亦無資產增值稅，如果一直持續，我相信港物業可以吸引世界資金流入，樓價無得跌」。