跨境電商帶動 世邦：物流倉需求增 [香港經濟日報] 2026-03-23

近年內地電商積極攻港，世邦魏理仕稱，受惠於跨境電商迅速發展等帶動，市場對現代化物流倉設施需求持續，建議政府彈性政策物流產業轉型，包括有序推出高端物流用地，放寬淨樓底高度限制、准許分階段發展等。

受到近年有大型高端物流中心落成，以及貿易的不明朗因素影響，據世邦魏理仕透露，過去兩年物流倉庫租金回落2成，但仍然屬於全球最貴水平，空置率約12至13%。

不過，世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平指出，本港電商滲透率於2025年升至9.4%，但仍低於全球平均21%水平，若果以綫性增長推算，預計本地電商營運商佔用的倉庫樓面將在2035年前增加兩倍，至超過500萬平方呎樓面。「樓面增長受到科技提升倉庫效率所影響，營運效率若顯著提升，可以減少一部分對樓面需求。」

雖然現時全港大約有4,850萬平方呎的倉庫總存量，不過陳錦平稱，大部分屬於舊式工廈貨倉，樓面少於10萬平方呎、樓底淨高少於65米，超過半數在30年前建成，只有29%屬於近15年新建成，難以配合現代物流科技的應用。

潛在升級需求 9000萬平方呎

若照世邦魏理仕估算，未來現代物流設施的潛在升級需求達9,000萬平方呎，其中5,200萬平方呎屬於老舊非倉庫工廈的潛在升級需求，其餘則來自舊倉庫（600萬平方呎），以及棕地重置（3,100萬平方呎）帶來的需求。

今明兩年將未有新的大型物流中心落成，去到2028年及2029年則將有3個位於葵涌及青衣區的項目落成，合共920萬平方呎，世邦魏理仕預計，市場逐漸吸納有關樓面。世邦魏理仕香港工業及物流部執行董事兼主管黎尚文指，葵青已成為高端物流公司、電商企業的首選，新落成的大型物流項目，相信可進一步鞏固葵青領導地位。

黎尚文相信，政府可以透過加快舊工廈升級及重置，有序推出物流用地、放寬物流中心在高度限制、地積比率，以及容許分期發展等限制，以避免市場供應出現「斷層」。

現時北都規劃了多達7,400萬平方呎的工業及物流樓面面積，預料成為未來主要增長動力，黎尚文指出，政府在推動物流產業轉型應採用更具彈性的策略，例如北都的物流地按照市況分階段推出，同時彈性容許發展商分期發展，先以低地積比率起步，期後有需要才再補地價發展。

同時，亦應該容許新發展區的物流設施採用低密度發展，以配合貴金屬貨庫由於承重需求較高，營運商或傾向採用地面樓層。

另外，黎尚文亦建議，為了鼓勵更多斜道（Ramp）設計，讓貨櫃車可直達每層，政府可以豁免將斜道樓面計算入地積比內，減低發展商及租客的成本。

黎尚文指出，「若政府繼續用舊思維，限制樓底、強求高樓面、一次過大規模推地，發展商和國際用家均會有所卻步。香港（在物流業上）稅務、航班、法治優勢仍在，但硬件不配合，就會輸給深圳。」