跟風投資 東九商廈伏味濃 [香港經濟日報] 2022-07-11

多個政府部門在東九龍大手承租商廈，為區內注入新動力，不少代理趁機吹噓東九龍的投資潛力。

其實該區商廈及廠廈租金愈來愈低殘，散戶投資者必須細心評估投資風險。

資料顯示，政府近月落實承租東九龍多個商廈，包括One Kowloon、Landmark East、企業廣場5期等，合共逾11萬平方呎，料為不同政府部門使用，成為商廈市近半年重磅消息。

供應氾濫 區內租務競爭激烈

有政府部門進駐，長遠而言的確為東九龍一帶商廈市場帶來利好因素。然而近年東九龍商廈供應氾濫，據高力國際統計，2022至26年甲廈新供應約1,460萬平方呎，當中東九龍佔約27%，即逾390萬平方呎新供應，令區內租務競爭十分激烈。不少新式商廈呎租跌穿20元水平，舊式工廈淪為貨倉，呎租低於10元。

例如九龍灣宏照道的國際交易中心，發展商當年加入大量環保概念設計，令其成為區內較具指標甲廈。然而該廈一個約1,000平方呎的細單位，6月初以約1.8萬元租出，呎租僅18元。業主早於2015年以約5.52億元購入兩層，呎價約1.03萬元，現時租金回報才2.1厘，若按市值租金計，相信低於1.5厘，遠比住宅租金回報低。

其次，位於九龍灣偉業街38號富臨中心，屬於2019年才入伙的新商廈，大業主早年拆售，售價每平方呎約1.4萬至1.5萬元，吸引大量投資者入市。然而租務情況與入伙新盤一樣競爭劇烈，呎租一直低於20元，較區內統一業權的甲廈租金低2至3成。例如富臨中心A座低層E室，面積約1,458平方呎，早前以每月約25萬元租出，呎租僅17元，以購入價計租金回報1.4厘。

據了解，現時絕大部分富臨中心租金均包管理費，而目前該廈管理費每平方呎約4.5元（包中央冷氣），若扣除管理費，淨租金每呎僅12.5元，租金回報僅1.03厘。若以現時工廈物業按揭利率約2.6厘計算，上述兩個商廈均出現負回報的情況。

上述兩幢屬於優質抗跌力較強的商廈，區內樓齡較舊的項目，租金跌勢更明顯。例如樓齡逾15年的企業廣場5期2座高層3室，面積約6,800平方呎，4年前由法國電器品牌承租，當時呎租約30元，早前以呎租27元續租，比4年前低約1成。

觀塘工廈單位 呎租僅9.5元

至於其他舊式工廈呎租更低殘，例如觀塘偉業街富合工廠大廈低層C室，面積約3,771平方呎，剛以3.6萬元租出，呎租僅9.5元，業主於2017年以約1,430萬元購入，租金回報3厘。不過，同廈一個同面積A室，現時以1,450萬元放盤。換言之，5年來該廈樓價升幅微。

據高力國際統計，今年第一季全港甲廈空置率約10.9%，但東九龍空置達14.1%，所以投資者須平衡風險才作出投資決定。