跌市邁新階段 樓價最悲觀累跌4成 [香港經濟日報] 2022-11-21

今年樓價下跌逾1成，資深投資者、前補習天王吳賢德稱，隨着地產代理出現結業潮，跌市已經進入新階段，認為樓價有機會較高位下跌4成。有機會在11月底至12月期間加速下跌。

吳賢德近幾年看淡樓市並陸續出售手上物業，他解釋對樓市的悲觀，是源於2019年開始見到樓市下跌的徵兆，例如當時見到豪宅的租金回報率僅2厘，即使是其他物業較好的亦只是2厘多，若果轉售接貨的買家無利可圖，樓價反覆上升的「音樂椅遊戲」將會結束。

「當時已經是10多年低息，知道遲早要面對加息，因此知道樓市早晚要跌。」吳賢德稱，現時美國持續加息後，資金成本上升，按照他過往經營補習的經驗，知道成本是影響投資能否獲利的最重要，隨着業主供樓支出增加，亦進一步壓低了租金回報，樓市不再有上升動力。

至於當時另一個當樓市凶兆，則是細單位的呎價貴過大單位，認為反映市場斷裂，形容若果買家「買樓按Lump Sum（銀碼）屬於死路一條。」

最新二手樓價指數較歷史高位累積下跌13%，而部分屋苑樓價下跌更超過2成，不過吳賢德更加悲觀，「初步估計今次跌市樓價至少跌4成，而市區、大價物業有機會跌幅更大。」

股市波動代理結業恐挫市況

他認為，樓市的進一步下跌，有兩個可能性，一個是隨着地產代理出現結業，大量關閉地舖、分行，將會令到疫情後已經低迷的舖市進一步受挫，繼續拖累其他商用物業，迫使持貨的投資者需要賣樓套現，加速樓價下跌。

而另一個原因則是股市波動，他認為，雖然近期股市回升，不過未改變股市、樓價下跌趨勢。「『巨熊』熊市不會直接下跌，期間一定會有反彈讓大戶散貨，過後恒指仍然會再次跌到1.6萬點水平。」但只要地緣政治出現波動，再有一次出現「黑天鵝」，股市就有機會再次下跌，令大戶跟散戶一同「拋貨」，加劇樓市業主的財務問題，屆時預料會有很多人需資金周轉而被迫賣樓。

吳賢德認為，從投資角度是「盛世藏古董、亂世藏黃金、穩世藏物業」，過往一段時間世界局勢相對平穩，才能夠造就樓價持續上升，但現時地緣政治正在加劇，特別是中美角力，有機會醞釀金融危機，不再是適合投資物業的「穩世」。

「2008年歐美爆發金融海嘯，很多人認為事情早已過去，但其實危機未結束。」他指出，當時各國央行透過量化寬鬆（QE）為市場注入資金，並流向世界各地，而當現時開始加息，則是將資金收回，出現資產、財富大洗牌。特別是，中國等新興市場經濟及國力上升，未必願意再跟隨過往歐美量寬、「印鈔」的遊戲規則，國際政治的角力有可能引發更大的金融危機，屆時亦難以再透過「印鈔」解決，樓市將會更為危險。