越秀油塘東源街地盤 補地價13.5億 [香港經濟日報] 2023-11-08

地價回落，發展商補地價水平亦降低。據越秀地產（00123）公布，持有的東源街地盤跟政府達成換地協議，補地價13.46億元，每呎樓面地價約2,040元，屬於超過10年新低水平。

該地盤位於東源街、比鄰長實（01113）旗下新盤親海駅，分為南北兩個地盤，中間由東源街分隔，包括臨海的前越秀冷藏倉，以及鄰近崇耀街的停車場，涉及油塘內地段第4號B分段及9號、油塘海旁地段第57號合共3個地段。

擬商住發展 提供5幢1393伙

據越秀公布指，將交回位於油塘東源街及崇耀街地盤面積合共12.6萬平方呎地盤，以重新批出油塘內地段第46號地盤，補地價後將會作非工業（不包括辦公室、酒店、貨倉及加油站）用途，亦即是商住發展，預期將興建5幢住宅大樓，涉及1,393伙，以及193個私家車車位及22個電單車車位。

若果按照城規會文件，項目總樓面約66萬平方呎，以現時補地價金額13.46億元計算，每呎樓面地價僅2,040元。相較旁邊長實在2019年親海駅前的東源街地盤補地價22.1億元，每呎約5,283元，低約6成，亦略低於2012年會德豐地產PENINSULA EAST補地價每呎2,200元，反映現時地價重回逾10年前。

建成料呎價萬元 低親海駅2成

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，難以直接比較補地價水平，因要考慮「工轉住」地皮地契原有價值（before value），及補地價後土地價值（after value），特別是現有工業樓面規模的變化將會影響到Before Value的估值。

不過，陳超國補充指，近期地價確實在回落，因為發展商推盤開價回落，包括油塘同區近期亦有新盤推出，將會在補地價時候作為參考，當樓價回落、建築成本上升，補地價將會跌幅更大。

事實上，長實在今年8月以「平爆價」推售親海駅，折實由呎價1.3萬元起。

按目前補地價金額，未計及地皮原有成本，加上每呎約5,000元建築及利息成本，計及「發水」10%因素，即每呎投資成本近7,000元，以兩成利潤、8成實用率計算，日後建成後實用呎價料約1萬元，較親海駅低2成，而樓齡約4年的海傲灣近期二手呎價約1.8萬元。