超豪宅轉熾熱 價格短期看穩 [香港經濟日報] 2024-10-14

減息加上股市強勁帶旺樓市，第一太平戴維斯首席執行官投資辦資深助理董事施豪東認為，超級豪宅買家以現金交易為主，減息因素較次要，股市強勁可帶動豪宅交投，惟關鍵仍是經濟向好，才可帶動價格平穩向上。

地段上，他認為傳統3大豪宅區山頂、渣甸山及南區的一綫地段，率先看好。

近兩個月整體投資市場不算暢旺，惟豪宅市場明顯較理想，包括有伯恩光學楊建文，斥11億購入種植道洋房，以及何氏家族沽出山頂道豪宅等。近一星期多市場更熾熱，資料顯示，山頂白加道Altadena House A2室，實用面積4,201平方呎，以約2.5億元易手，呎價約5.9萬元。

單位由彩星集團陳氏家族成員持有，早前叫價3.2億元放盤，最終減至約2.5億元易手，持貨約31年帳面獲利逾2.2億元。

此外，曾由商人持有山頂白加道31號豪宅。消息指豪宅已淪為銀主盤，並於最新獲新買家以2.8億元洽購至尾聲，呎價約8.7萬元。至於市場焦點，盡在何崇本家族持有的山頂道28號，獲買家以約10億元洽購至尾聲，料短期易手。上述地皮面積約1.67萬平方呎，實用面積8,910平方呎，以洽購價10億元計，每平方呎樓面地價約11.97萬元。

中央出招股市飈 助力最大

近期有利樓市消息，先為一個月前美聯儲局落實減息，香港亦有跟隨。施豪東認為，減息對超級豪宅市場推動不算是關鍵，「一來降息幅度不算高，而超級豪宅買家全屬用家，大部分更屬全現金交易，息口高低主要影響氣氛，對中小型住宅較大，因涉及每月供款。」他提到，銀行即使有收緊按揭，對有充足現金流的買家，買豪宅仍支持，「銀行亦會選擇一些實力高的客戶，只要審查買家有足夠現金流。」

他分析，對近期豪宅氣氛推動最大，定為中央出招後，股市急升，會令市場氣氛變得更正面，「等於2月尾政府撤辣，不久便出現山頂布力徑10號屋4.48億元沽出。近日股市向好，亦出現數宗大額超級豪宅洽購。」他認為後市料受帶動，「股市會否持續向好難以判斷，樓市一般滯後股市4至6個月，若恒指維持在2.5萬點或以上，定對豪宅市場有推動，始終豪宅不及股票交易般流動，需要一定時間。」

減價幅度高 推動用家入市

但他強調，豪宅市場能否保持，還是經濟環境理想，「若經濟欠佳，豪宅只是技術上反彈。經濟好，企業有盈利，市民有錢賺才會令豪宅受捧。」

從近期成交分析，施豪東指出，成交仍然集中於急售物業為主，包括銀主盤，或業主財政上出現問題，「因減價幅度高，立即推動用家入市。如山頂道超級豪宅，以往是非賣品，但因業主需套現而決定出售。」他預計，現階段豪宅價至明年首季亦會平穩，並看好山頂、南區、渣甸山3主要地段，「同區亦要分級數，如同位處山頂，加列山道仍不及白加道般罕有，故一綫地段仍是交投焦點。」

至於買家上，他預計香港買家始終會較審慎，「他們見過樓市大起大落，會汲取教訓審慎一點，相信買家仍以內地客為主。」