赤柱豪宅地估值跌45%今截標 業界紛下調估價 財團出價趨審慎 [星島日報] 2023-01-06

　　近月有多幅賣地表地皮以低市場估價批出，相隔近7年再有新供應的赤柱環角道豪宅地將於今日截標，因應近期市況其估值亦級級下跌，業界下調該地估值約45%，綜合最新市場估值介乎約62.4億至80.2億，每方呎估值約1.3萬至1.67萬。業界人士指，參考目前市況及近期多幅用地以低價批出，故下調該地估值，料財團出價審慎及保守。

由於近月有多幅市區靚地以低價批出，如堅尼地城、啟德等住宅靚地，每方呎樓面地價均跌穿1萬，啟德更以每方呎樓面地價6138元批出，重返8年前；故業界紛紛下調該地估值，綜合最新市場估值介乎約62.4億至80.2億，每方呎估值約1.3萬至1.67萬，對比去年11月推出招標時市場估值約124.86億至144.07億，每方呎估值約2.6萬至3萬，估值下跌約45%。

相隔近7年新供應

　　華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，新一年市面疫情管制措施已大大減低，與內地將開通。近日二手市場交投量漸好轉，而且股市回穩。惟「麵粉」市場趨勢永遠走在樓市之前，去年底政府以低價批出多幅地皮，隨市場風向有變，相信有發展商會用較合理的價錢投地，而且市場預測大都以早前賣地表的地皮成交作直接參考，當啟德出現如此驚人的價錢，故下調上述赤柱地皮估值45%，料財團出價審慎及保守，不排除有發展商以「執雞」心態投地。

　　普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑表示，考慮到目前市況及經濟前景的不明朗，以及地盤的潛在斜坡風險，發展商或需要預留額外成本及時間處理問題，預計標書反應不會太差。

　　上述地皮為赤柱環角道豪宅地（鄉郊建屋地段第1204號），鄰近舂坎角一帶的豪宅物業，如昭陽花園及壁如花園等，指定作私人住宅用途。項目地盤面積約25.7萬方呎，涉及可建總樓面約48.02萬方呎，不包括將由買方按照賣地條件，所興建安老院舍的政府地方的樓面面積，估計可提供約650伙，是區內近年最大型的地皮新供應，料日後可發展規模較大的豪宅屋苑。

可建總樓面約48萬呎

　　資料顯示，上述推出招標地皮原本為一幅「綠化地」，規劃署於2021年9月向城規會申請，將該地由「綠化地帶」改劃作住宅（乙類）地帶發展，並於去年獲該會通過城規會。事實上，該區對上一次批出的同區賣地表地皮、為建灝於2016年3月以28.11億投得的赤柱黃麻角道128號項目，以該地可建總樓面22.6萬方呎計，當時每方呎樓面地價約12436元；意味該區相隔近7年再有新供應。

「麵粉」市場趨勢永遠走在樓市之前，隨近月多幅住宅地以低價批出，故下調該地估價約45%。