資金湧入工商舖U 型反彈有門檻 [香港商報] 2026-08-10

銀行整體貨幣供應量M3 已超越21.6 萬億港元，反映本港銀行體系資金十分充裕，氾濫的資金除了進軍金融股市， 亦有部分流入住宅市場，近年來新樓市場成交暢旺，正正反映了這個現象。國際形勢持續緊張，投資者尋找安全感，香港有國家的堅強後盾，成為了資金「避風港」。有人形容世界經濟東升西降、此消彼長，大量資金向東移動很正常。同樣道理，近幾年股票IPO 集資市場如日中天，科技股狂飆讓不少人賺了大錢；如今股市出現波動，人們又擔心人工智能AI 市場會否爆破，於是資金開始轉投物業市場，住宅市場繼續興旺，商業地產也出現搶購潮。

商業地產已經歷多年調整，過去幾年的成交價格已反映相當程度悲觀預期。這種低迷的價格開始出現吸引力， 引來無數資金流向商業板塊。2026 年第一季香港商業地產投資額按年上升41%，高達125 億港元，反映融資環境改善及資金重新流向核心寫字樓和舖位市場，而學生宿舍供不應求，成了熱門投資首選。趁低吸納的投資者來自四面八方，不光有本地老牌家族財團、更有家族辦公室、各地投資基金，甚至有中資機構和內地政府機關等等。大家似乎都想分一杯羹，因為所購買的工商物業價格，是自己蓋房也蓋不到的。

工商物業價格自己蓋房也蓋不到

不妨分享一下近期成交個案：銅鑼灣邊寧頓街8號亨利集團中心以約8.92 億元易手，買家為晉安集團，持有大批優質寫字樓單位，被視為具中資或內地背景投資者；悅品酒店．荃灣全幢以9.535 億元成交，買家為華潤隆地，將酒店改為熱門的學生宿舍用途，買家財團屬於中央企業；寧波市政府旗下機構以約8 億港元，購入灣仔謝斐道銀座式商廈KONNECT 全幢，預計將作為寧波市政府在港的自用物業；外資金融機構星展銀行購入甲級寫字樓中環中心6 層全層，收購價為26.19 億元，作為集團總部擴張之用；還有阿里巴巴及螞蟻集團72 億元購入銅鑼灣港島壹號中心作香港總部；京東集團斥近35 億元購入中國建設銀行大廈50%業權等等。

中外資金大舉入市，當然是看好商業地產後市。粗略估計，2025 年全年暫錄約52 宗全幢工商舖成交，涉及金額約150 億元；下半年已有36 宗，反映酒店、商廈及學生宿舍相關資產成為大手投資焦點； 2026 年首5個月，寫字樓及酒店成交共427 宗，總值約119.51 億元。很明顯，今年的全幢物業大額成交更多，資金正加速流入商業地產。現時全幢物業成交的主要買家，已由單純收租轉向「低價收購＋用途轉型」，尤其是酒店改建學生宿舍、企業自用等，反映市場需求十分強勁。

商業市場仍需要時間鞏固

有人問，商業地產會否出現U 型反彈，也就是說在底部鞏固一段時間之後，出現強力反彈？筆者認為商業市場仍然需要時間鞏固，或者需要半年至一年。較大機會是「核心資產先U 型反彈、非核心資產繼續分化」，不是整個商業地產市場馬上同步回升。資金氾濫或流動性外溢能先推高成交量和資產估值，但若租金、出租率及企業盈利沒有跟上，便可能只是估值反彈，未必形成可持續的U 型復蘇。U型反彈的狀況是租金及出租率改善，企業擴張、金融市場活躍、旅客消費增加，才會改善物業現金流，此外，銀行估值回升、信貸恢復，融資條件改善，可以形成正向循環。

筆者認為目前較合理的判斷是甲廈市場偏向樂觀， 中環、尖沙咀等核心區較有機會在2026至2027 年逐步復蘇， 但整體寫字樓和商舖市場仍可能呈現長底、慢升、強烈分化的走勢。得出的結論是， 資金氾濫可以催化U 型反彈， 但不能單獨創造U 型反彈。真正可持續的反彈，必須由「低息及流動性」配合「租賃需求回升、空置率下降、供應收縮及業主去槓桿」共同確認。否則較可能是核心區的資產價格反彈， 而未必是香港商業地產的全面復蘇。