資金充裕利好樓市 [香港經濟日報] 2024-12-30

美國聯儲局一如市場如期減息0.25厘，為3個月內第3度減息，累計減1厘；香港銀行亦跟隨美息回調，最優惠利率下調0.125厘，進一步紓緩供樓人士的壓力。

本港再減息0.125厘，P按息率減至3.5厘，若以樓按貸款500萬元為例，並以30年還款期計算，每月供款減至約22,452元，較9月初未減息前的P按息率為4.125厘相比，每月供款減少1,780元（或約7.3%）。

減息帶來的正面影響，不單供樓負擔減少，而是資金流動性的提升，才是對樓市的最重要利好。尤其是本港出現息口「加慢減快」，相信或與貸存比率下跌有關。根據金融管理局資料顯示，香港於2022年9月開始踏入加息周期，港元存款數字與貸款數字初期有同步增加的趨勢；然而，其後本港開始出現「貸款跌、存款升」的背馳現象。

截至2023年底，港元存款數字增加至7.62萬億港元，較2022年9月份開始加息時的7.38萬億元增加約2,400億港元；期內港元貸款數字則減少至6.42萬億港元，較2022年9月減少2,200億港元；今年9月本港重新踏入減息周期，港元存款與貸款的「背馳」情況持續，今年首10個月，港元存款較去年底進一步增加約2.9%至7.84萬億港元；期內港元貸款額則較去年年底進一步減少約5.5%至6.07萬億港元。

港元貸存比率 逾7年低位

若以港元貸存比率去計算，港元貸存比率由22年10月份，即加息周期時的90.8%，下降至2024年10月份的77.5%，比率創逾7年新低。貸存比率持續下降是貸款跌及存款增的結果，在資金無出路之下，銀行冀減息能提升客戶的貸款意欲，同時也可降低存款成本。若情況持續，銀行有更大可能加速減息，變相利好本港樓市。

中央政府繼續推出刺激經濟政策提振樓股市場、恢復「一簽多行」推動消費及經濟復甦、「人才」計劃持續發酵帶動本港買租市場，租金高企及「供平過租」重臨，租金回報率變得吸引，勢帶動長綫投資者入市等。至於負面因素有中美關係前景不明朗及新盤貨尾量處偏高水平等，但總括而言，利好因素仍多於利淡因素，有助帶動樓市穩中向好。預期明年樓市成交將進一步上揚，當中一手成交將按年升逾1成至1.8萬宗水平；二手成交則估計2025年有望錄得約4.2萬宗左右，較2024年略升約5%。

樓價方面，明年樓價有力回升約5%，扭轉連跌3年的走勢；至於租金方面，相信人才及內地生將持續來港，對租務有正面作用，估計明年租金將繼續上升，預計全年升約6%，跑贏樓價升幅。屆時明年「價租」走勢將再度一致，將打破連續2年「租升價跌」的背馳情況。筆者又睇好一向受內地富人青睞的豪宅市場，預期在一眾利好因素帶動下，明年逾5,000萬元豪宅註冊量有力攀升至700宗，創有紀錄以來30年新高。