資助屋滯銷麥萃才倡調整置業階梯 [香港經濟日報] 2024-04-15

近期首置物業等資助房屋滯銷，但一手私樓交投暢旺，浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才指，這現象是因近年樓價下跌所致，建議政府調整置業階梯。

近年樓價跌 資助屋價貼近私樓

他指出，由於過去兩年樓價下跌，目前樓價跌至大部分市民可負擔入市的水平，假設資助房屋與私人價錢的樓價相近，他們會傾向購入私人住宅，因為購買私樓的彈性較大，可以自行決定何時買賣，無論自住、租、投資，甚至投機亦可，但資助房屋則只可自住，亦設有轉售限制。而近期首置物業滯銷正正反映樓價低迷，導致其買家及私樓買家重疊。

他回想，1997、98年開始，樓市連續下跌約6至7年，而這段時間的置業階梯出現重疊，居屋銷情一般，首置物業亦會變成負資產，所以該段時間政府曾停止賣地、停售居屋及首置項目，以解相關問題。

雖然目前本港正經歷第2次樓市調整，但這次調整幅度沒那麼大，變相重疊情況沒那麼嚴重，重疊問題只集中在首置項目及私樓。不過，如果維持現有供應，可能與市場需求不脗合，那滯銷情況可能會持續，所以建議政府就置業階梯作出調整，理順重疊情況。

政府撤辣後，近期新盤錄不少俗稱「西餅客」入市個案。他認為，這趨勢會否持續，最關鍵取決於兩大因素，包括整體經濟環境及利率。

由於現時利息成本開支較出租的收入高，所以投資者入市時，唯一可以平衡回報的方法要依賴樓價上升，但樓價會否上升與利率及經濟環境等有關係。當美國開始減息，例如減息1至2厘後，令到租金回報率與銀行收息水平相若，投資者的入市意慾才會增加，因此目前逐漸出現「西餅客」只屬改變的初期。