買賣租賃的旺季更替 [星島日報] 2022-07-11

今年六月香港二手私樓買賣轉淡，全月買賣宗數可能降至二千五百宗的水平。評論皆以樓市轉淡，旺市早已結束。查實，樓市旺市並未結束，旺市持續中，只不過出現季節性的更替，由旺買賣，轉為旺租賃。

2022年二手樓市季節性旺市，順利來臨，亦順利完成。旺市大概由三月間到五月間，前後約三個月。根據買賣合約登記數字，今年四月二手私樓買賣3366宗。五月4304宗，六月3200宗。前後三個月，平均每月3600宗。七月登記數字估計跌至2500宗上下，反映六月間買賣量顯著下降，旺市結束。

這是二手私樓買賣的季節性旺市順利完成，並非樓市就此轉淡。今年季節性租賃旺市早已來臨並且持續。以中原集團所促成的私樓租賃宗數，今年四月、五月及六月，每月宗數均逾二千宗。估計七月及八月將會持續。即租賃旺市持續可達五個月，直追去年的長達六個月的租賃旺市。

每年的季節性租賃旺市，由五月到八月，前後約四個月。一般說法，由復活節後，到暑假結束前，是傳統租賃旺季。

旺買賣轉旺租賃

每年的樓市的季節性旺市，由旺買賣開始，到旺租賃，旺市才完成。新春長假後，買賣量先轉旺。大概二月到三月間開始，持續約三個月，五月到六月間便會結束。而租賃旺市，大概於五月前後開始。一般持續四個月，到八月結束。租賃旺市結束時間頗為穩定，多在八月結束，鮮有延到九月。相反，租賃旺市卻可以提前開始。2021年提前於五月開始，2022年提早於四月開始。

樓市的旺季是由買賣持續到租賃，買賣及租賃是樓市動力的二種不同表現。在好淡的表現上是一致的，好淡出現有前後時差，卻不會長期背馳。

一般人對樓市的錯誤印象，就是買賣少，樓市轉差，買賣旺，樓市轉強。相反，租賃多，樓市轉弱。市好因為租客變買家，市差因為買家變租客。

上述的認知，來自一些傳媒的錯誤報道，藉此解釋樓市的旺淡轉變。基本的假設，是買家租客都是同一批人，身分可以隨時轉變。事實上，這種人極少，甚至不存在。大部分人未買樓前，當了數年租客，甚或十多年當租客。業主一旦售樓後，不積極換樓，可以錯失再置業良機，要長期當租客。這是很多市民的共同經驗。

即租客和小業主的身分，不輕易互換，要等多年才能成功轉換。同樣，一旦轉換後，亦可以延續頗長時間，不容易再轉換。因為涉及轉換身分的時機難掌握，轉換的費用不菲。

既然如此，租轉買，賣轉租，隨時發生，以解釋樓市旺淡的轉變。只是一種廉價的解說，卻不真實。

有此誤解。因為每年新春後，傳統買賣旺季開始，到復活節前後結束。每年暑假前，傳統租賃旺季開始。由買賣結束到租賃開始，只是樓市季節性更替，不是樓市淡旺的轉折。買賣季節性旺市，買家更多來自換樓客或家庭分支。租賃季節性旺市，租客更多來自轉租客或家庭分支，海外僱員及留學生……。