買賣審慎 租務活躍 [香港經濟日報] 2022-11-28

最近利好經濟的消息頻傳：美國聯儲局明年加息步伐勢將放緩；至於中央政府雖然仍堅持「房住不炒」的大方向，但日前宣布微調內地樓市政策，推出支持樓市的「金融16條」，帶動一眾內房股應聲急彈；同時亦預告有可能適時適度「降準」，用「銀彈」刺激經濟，勢將利好本港，而近期本港的樓市交投亦悄悄回暖。

綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑於11月14日至20日的一周合共錄71宗成交，較前一周的62宗按周續升近15%，連升2周。

值得留意的是，雖則近日有關二手住宅劈價、蝕讓成交等媒體報道鋪天蓋地，但實際上願意大幅減價放賣的業主未算太多，現時劈價或蝕讓的不少是「移民盤」，又或者業主急於周轉，不過很多「筍盤」已被即時吸納。由於供滿樓的業主比例達6至7成，加息對他們的影響有限，個別持貨力強的業主不想劈價賣樓，由賣轉租。另一邊廂，近期樓市吹淡風，不少準買家持續審慎，傾向轉買為租，均令整體住宅租賃需求有所增加。

若以美聯促成的住宅租賃與買賣計算，今年上半年租務成交佔約6成，而下半年（截至10月）此佔比更進一步攀升至逾7成，反映買家買轉租的傾向。

住宅租金 表現跑贏樓價

若以每月租金劃分，今年首10個月月租1.5萬元或以下比率錄約38.8%，接近4成，較去年同期約38.2%微增0.6個百分點。此外，月租逾1.5萬元至2萬元比率錄得約29.5%，較去年同期約28.3%亦增加約1.2個百分點，合計佔比接近7成，可見目前月租2萬以下的交投已成為市場「主流」。

租務交投「跑贏」買賣交投以外，今年租金表現同步遠遠「跑贏」樓價。根據本行統計，今年首10個月「美聯樓價指數」跌約9.2%，而截至11月21日止的最新指數更進一步下跌至152.11點，連跌23周，本年迄今跌幅已達11.4%。反觀租金表現「硬淨」，美聯「租金走勢圖」10月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.4元，綜觀今年首10個月租金僅錄約1.66%的跌幅，而且過去2至3年一直徘徊於約34元至35.5元左右的「區間」，表現平穩。

筆者估計，由於近數月樓市氣氛趨審慎，租務比率持續攀升。加上未來半年入伙的新樓盤或達1萬伙，故此相信短期租務情況仍然活躍，今年全年租金將繼續「跑贏」樓價。假如明年本港正式實施「0+0」入境政策，且可與內地通關，料豪宅以及大學附近地區，例如西區、將軍澳、沙田、北區等屋苑租金可望跑贏大市，明年全年租金有望出現約5%的升幅。