買樓收租跑贏定存 [香港經濟日報] 2025-05-21

銀行水浸，拆息連日急降，與樓按相關的1個月HIBOR從4月底約4厘水平，近日已跌穿1厘，令供樓利率回落至「封頂息」以下。供樓負擔進一步減輕，對樓市起支持作用，帶動市場氣氛轉旺。

在關稅戰下，大量熱錢湧入本港，金管局於本月更四度入市，向市場注入近1,300億港元，銀行體系總結餘激增至1,741億港元。銀行業水浸之下，H按實際按息已跌穿3厘。以現時一般新造H按計劃「H+1.3厘」計算，實際按息低見2.26厘，較封頂息3.5厘低逾3成。受惠息口回落，樓市已進入「供平過租」時代，意指每月供款平過每月租金的支出，或代表買樓收租，每個月的租金收入足夠抵銷利息開支，是吸引投資者重投樓市的一大誘因。

熱錢效應 樓市正面影響

根據中原城市領先指數調查，全港143個大型屋苑中，有140個的租金回報率達2.28厘或以上，佔整體98%，意味大批屋苑現時供樓開支低於租金，吸引部分租客轉向置業，市場有望出現更多「轉租為買」的需求。

至於「熱錢效應」，對樓市的正面影響亦有迹可尋。金管局對上一次入市是在2020年4月至10月期間，半年內合共85次入市，累計向市場注入逾3,600億港元。即使當時本港正值第二、三波疫情爆發，但受惠熱錢泊港，期間本港樓價於疫情下不跌反升，中原城市領先指數CCL由4月底175點，至7月曾高見181.77點，升幅近4%。不少資金亦流入一手市場，2020年下半年新盤市場成交逾7,800宗，較上半年多逾一成。

另一方面，於減息潮下，銀行定期存款利率已由早前的4、5厘以上高位，回落至現時普遍不足3厘，過往將資金長放銀行「食息」的吸引力大減。相比之下，現時樓市租金回報率平均已上升至約3.5厘，已超越定存利率。在資金尋求更佳回報的情況下，物業市場的投資吸引力正逐步回升，釋放更多購買力，樓市將因此受惠，相信今年樓市見底機會增加。

拆息回落及中美緊張局勢緩和，帶動近日樓市氣氛轉旺，新盤更愈賣愈旺。5月上半月一手市場成交近1,000宗，比上月同期增加1.2倍。二手方面，中原5月上半月亦促成逾370宗二手買賣，亦比上月同期升逾一成。