買有風險 不買也有風險 [香港經濟日報] 2022-07-22

上星期發表了「樓價下跌的四個階段」的文章，回響很熱烈，我的文章雖然寫得清楚，但人總會選擇自己期望的部分去解讀的，有人見到「樓價下跌」兩字已興奮不已，遺忘了我文章內的其他忠告。

我再強調市場是「平行時空」的，是貧富懸殊令到不同板塊的購買力表現有天淵之別，我是專業地產代理，見到其中有板塊持續下跌，因此我是有責任撰文反映這新常態，並提供下跌的不同階段可能會發生的處境。希望大家不要盲目去解讀，我給予各位這些理論是希望大家有理論基礎去分辨、分析和部署自己的投資。

有不少人持續回應我有關「樓價下跌的四個階段」概念，很多都用了純粹滿足樓價下跌的期望去討論，我覺得是不正確的。

前文不可忽視的重點是，樓價有上升的板塊，亦有下跌的板塊。彼此正在角力。

正正因為樓市結構沒有變，市場純粹面對不斷累積的負面因素，多年的負面累積到一個程度，便成為了主導市場的因素，令購買力較弱、供應較多的板塊出現樓價下跌。

大膽還價 上上之策

但是，請不要忽略，既然樓價下跌的原因是悲情積累，大家須知道悲情是有機會繼續加深及加長時期的，但另一方面，也可以隨時就一兩件事發生而回頭向上。無論那個方向都好，市場情緒因素趨勢都無迹可尋，亦沒有數據可以看到一個悲情的實質影響力。

當下樓市上升和下跌的板塊也有，如果看官用錯了應對下跌的策略放在樓市上升的板塊中，相信會在投資上會損失慘重。

我想給一些建議予打算入市的人士，我認為正在交租中而又想上車的人士，現在趁平買再大膽還價，是上上之策。

而換樓人士因為貴買貴賣，平買平賣的關係，這個時候入去市場亦可能化算的，當然，已經有自住物業，又想額外再買樓投資的人，可以：第一，留意一些「過跌」的板塊，尤其租金沒有下跌就更理想，更加可享受提高了的收租回報率。第二，當悲情民心轉向為樂觀的時候，在市場起動的時候，就「寧買當頭起」，但是這做法是要排眾而能耐的。

今年年尾樓價不會平靜，我不認同那些認為香港沒有大升大跌的理論，我認為市場是悲情繼續，下半年樓價比現在再跌10%。另一是經濟趕得及在第三季或之前起動，起動牽動積聚的購買力，樓價會比最低的時候上升5%至10%，且看今次NOVO LAND的「驚喜價」推出會否為悲情下的樓市重整秩序吧。