買旺過租重臨後市持續看俏 [香港經濟日報] 2024-04-15

已經逾1個月，有市場人士指出，物業成交似有回軟迹象，更有人相信旺市只是「曇花一現」，是否如此？筆者相信，樓市購買力未消失，只是更加傾向新盤。以港島地鐵上蓋大型新盤為例，首日賣422伙已即日幾近沽清，更有大手客以高達1.53億元連掃8伙，為4月的樓市打響頭炮。項目已經即時加推應市，相信反應仍然熱烈。

事實上，樓市的信心自「撤辣」以來一直高漲，「美聯信心指數」最新報64.8點，按周升4.7%，連升4星期，並且已經連續3周高於平均值。美聯信心指數乃根據每星期美聯網盤價格變化製作而成，反映的是業主的信心，從而推斷市場的走勢，而平均值可以視為強弱的指標，當指屬樓價好淡分界綫，當信心指數長期處於平均綫之上，可以視為樓市明顯轉強的訊號。

縱觀後市，筆者相信，隨着入市信心增加，成交會絡繹不絕，尤其是新盤交投可以看高一綫，主要是由於現時供應量多，發展商開價傾向克制，對買家尤其是「新香港人」極具吸引力，相信會持續成為市場焦點。

要判斷後市走勢，有幾個重要的指標。其一是息口。雖然美國聯儲局的口風不斷轉變，時鷹時鴿，但是次季減息的預期始終不變。縱使息口暫時未減，但息口的確已經見頂，對樓市的影響亦已受樓價下跌而抵銷。在息口轉趨穩定之下，相信本港樓市表現亦會愈來愈好。

租售比率不足4成 樓市傾向買賣

另一個可以留意的指標是「租買比例」。打從「撤辣」之後，本地住宅買賣明顯活躍，一手及二手物業成交均暢旺，導致租售比率急跌，並跌穿4成的水平。以美聯物業促成的住宅租務及買賣個案作計算，美聯住宅租售比率（即美聯物業促成的住宅租務佔住宅租務及買賣的比率）3月錄約38%，較2月約73%按月大減35個百分點，佔比創自2017年3月後的7年新低。由於租售比率不足4成，意味着樓市傾向買賣，並自2021年11月後逾2年來首次「買多過租」的情況。

值得留意的是，雖然「買多過租」，但不代表租務減少。隨着2月份農曆新年租務傳統淡季過去，3月份租務個案再次回升。綜合美聯分行資料，統計10大屋苑3月於市場的租務個案，合共錄329宗，較2月222宗按月大幅回升約48.2%，並略高於1月份317宗，創半年新高。簡單來說即是「租買同旺」，只是買賣較租務更旺而已。

從以上數據反映，本港樓市已經因為「撤辣」而轉活，勢頭徹底改變，若配合減息及本港經濟轉強等利好因素，相信樓市交投有望持續旺勢。個人預期，4月一手交投有望錄得約3,000至3,500宗水平，而二手市場交投則有望保持活躍，估計有約5,000宗成交。