財爺「鬆口」 樓市撤辣現轉機 [香港經濟日報] 2023-10-03

政府即將發表新一份《施政報告》，對於現時樓市持續整固，有市民及業界發聲呼籲政府「撤辣」，而日前財政司司長陳茂波指出，樓市現況與引入辣招時不同，並會密切注視樓市發展，市場認為他的言論對「撤辣」開綠燈，並期望可為樓市帶來新轉機，支持樓價回穩。

而事實上，根據本行於9月中進行的置業調查結果顯示，有接近8成的受訪者認為新一份《施政報告》應提出撤辣，倘若沒有利好樓市的措施出台，本港的樓市下行的壓力將會增加，並預料全年樓價升幅將會蒸發，甚至於第四季出現負增長。隨着發展商的推盤攻擊不斷，不斷以「震撼價」衝擊市場，導致二手盤交投回軟，二手樓價跌幅進一步擴大，甚至進一步跌破心理關口價，出現「時光倒流價」吸引市場目光。

另外，調查結果亦顯示多達83.4%市民看淡後市，當中有約32.7%認為未來12個月樓價將下跌5%至10%，比率創有調查以來的記錄新高，同時亦有約31.4%的受訪者認為樓價下跌10%以上，而認為樓價下跌5%以內的亦有約19.3%，換言之合共多達8成市民認為樓價下跌，亦創有調查以來的紀錄新高，睇淡程度前所未見。事實上，本港樓市於今年首4個月樓價升約6.3%後，樓價已掉頭回落，政府若不正視問題，將錯失挽救樓市的好時機。

正視問題 勿錯失救市時機

現時樓市持續整固，即使政府進一度放寬按揭成數，亦未能有效吸引市民入市。調查顯示，有近3成受訪者希望政府可以降低住宅物業印花稅，創有調查以來的紀錄以來5年半新高，其次為取消壓力測試，佔約23.6%，而希望放寬按揭成數的則佔約14.6%。反映即使政府推出放寬樓花按揭成數，在沒有其他措施的輔助或推進下，仍難以吸引市民置業。

另一邊廂，盡管9月聯儲局暫停加息，一如市場預期息率維持不變，但聯儲局亦暗示今年內仍有機會再次加息。雖然本港大型銀行最優惠利率亦維持不變，但有銀行近期已上調H按封頂息率，由3.625厘加至4.125厘，而香港年內HIBOR料將繼續維持於高水平，銀行在資金成本壓力續增下，或視乎自身策略，不排除本港銀行於年內再次上調最優惠利率。

筆者認為，倘若政府公布的《施政報告》未有回應業界及市民的訴求，將進一步削減市民入市的意慾，料今年一手新盤銷售預測將回落至1.15萬宗，相對二手市場亦難有突破，全年二手成交料跌至僅3.8萬宗，創1996年有紀錄以來次低。

轉眼之間，今年1至3季已經過去，還記得在今年年初，因應去年的樓市在疫情肆虐下，去年樓市整體交投持續淡靜，而今年是疫後反彈的一年，原先市場亦預期今年整體樓市交投或許可以顯著反彈，奈何今年首三季樓市表現確實強差人意，無論是一手新盤市場銷售以至二手市場總成交量，基本上只是與去年持平，整體交投依然淡靜。

換言之，盡使疫情已完全過去，整體經濟亦逐步回復正增長，受惠於旅客回歸，今年零售業的消費總額亦較去年顯著反彈，奈何樓市表現幾乎原地踏步，買家入市心態依然審慎，不單如此，即使在疫情期間，整體樓價依然錄得輕微的上升，奈何在疫情完全過去之際，整體樓價卻持續回落，按差估物業估價署的私人住宅樓價指數，整體樓價已連跌4個月，今年樓價勢必顯著回落。

寧買當頭起 莫買當頭跌

正如筆者月前所言，「寧買當頭起、莫買當頭跌」，隨着樓價持續整固，買家入市心態自然變得審慎，時至今日買家觀望心態更見濃厚，加上特首將於本月底公布新一份施政報告，近期無論是地產代理的業界人士、發展商以至政商界人士，均表明期望政府可以減辣、甚或是撤辣，首置印花稅是否有下調空間，實施超越10年的額外印花稅亦是時候需要檢討。

無可否認，財政司司長近日亦已表明，樓市現況與10多年前引入辣招時截然不同，政府會密切注視樓市發展，相信大家亦明白政府早於2010年底首度推出額外印花稅的樓市辣招，當時是處於樓市顯著供不應求的緊張狀態，當時私人住宅新樓落成量長期處於每年不足1萬伙水平，而同時間每年新盤總銷量則高達1.2萬至1.5萬伙之間，時至今日，近年每年新樓落成量已超越2萬伙高位，但去年以至今年新樓銷售均不及1萬伙，相信減辣有助樓市復常。