豪宅料跑贏大市 樓價高位跌10%至20% 用家置業時機 [星島日報] 2022-11-15

　　疫情持續接近三年，樓價高位回落，資本策略執行董事方文彬表示，相比高峰期，樓價錄約10%至20%調整；雖然樓價仍有下調空間，但現正是用家入市時機，長綫來說，在剛性需求下，樓價將平穩發展，豪宅勢必跑贏中細價樓。

過去十多年，住宅樓價一直大漲小回，長時間居高不下，即使在疫情下，表現還是勝於其他物業。資本策略執行董事方文彬表示，近年樓價有所下調，但相較數年前高峰期，現時跌幅最多20%；個別盤源如移民盤，跌勢則相對高，短期或影響樓市。

調整辣稅才能穩定樓價

　　要讓樓市得以健康發展，方文彬認為必須先鞏固其結構，才能令樓市平穩上升，達致人人樂見的局面，其中政府應先主動進一步調整辣稅，穩定樓價後讓有潛力的買家入市。雖然上月《施政報告》推出退稅措施，但方文彬認為減辣力度不足，於現時樓市活躍程度減退下，需再檢討辣招是否不合時宜，令市場回復自行調節，逐步恢復正常供求；十多年前推出樓市辣招的目的，為管理需求過多和打擊短期住宅炒賣活動，措施如今並不合時宜，因此必須作調整及再減辣。

政府減辣措施力度不足

　　方文彬認為在住宅樓價下跌之際，亦是考慮買樓自住的時機，皆因市場無法界定樓價頂點和最低點的定義，對上車客而言，亦無法確定樓價跌勢會否持續；現時市場湧現更多減價盤，方文彬支持年輕人，可衡量個人需要、工作穩定程度等，若然有能力供樓，買樓自住較租樓為佳，更有自主性，當日積月累供樓，養成良好儲蓄及理財習慣，便可擁有屬於自己的物業；相反，長期租樓變相為業主供樓，更不能擁有自己的安樂窩。

　　不過，他強調買樓與否，還需因應個人情況，量力而為；無可否認，進入加息周期，相對過往十多年的低息期，利息將作一定程度提升，意味着「超低息」，甚至儲蓄「零」利息年代已經終結，但展望未來，在世界各地、尤其歐美大國經濟持續低迷下，相信長遠加息幅度仍相較八十、九十年代高息期低；回顧當年加息動輒10厘以上，相信即使未來加息3至4厘，仍不會對業主造成太大供樓壓力。

　　雖然現時樓市相對淡靜，但部分近期開售的新界區中細價新盤，仍然熱銷，甚至單日沽清所有推售的單位，方文彬指，由此證明市場剛性需求仍然強勁，尤其這些中細價入場銀碼，正好迎合上車客需求。

年輕人買樓自住較租樓佳

　　儘管在疫市未完之際，樓價錄得下跌，方文彬依然看好豪宅，由於豪宅供應有限，本身不是必需品，買家視之「心頭好」，甚至「收藏品」，在疫市兩年多以來，豪宅價格仍然創新高，尤其供應矜罕的傳統地段豪宅，呎價由6萬至13萬不等。

　　他認為，長綫來說，豪宅極具升值潛力，勢必跑贏中細價樓，「豪宅升幅沒有Ceiling，不能估頂的。」由於境外潛在豪宅買家為數不少，方文彬認為政府更需盡快放寬入境政策至「0+0」，相信屆時必能吸引海外及內地投資者到港投資住宅物業，屆時可帶動豪宅交投上升，同時改善香港整體經濟狀況