豪宅前景看俏慎選地段最重要 [香港經濟日報] 2023-10-10

利息持續高企，全球不少地方的超級豪宅成交因此下跌。根據萊坊最新研究報告指出，今年第2季，全球12個主要城市共錄422宗價值1,000萬美元（約7,800萬港元）以上的超級豪宅成交，按季跌11.2%。而香港跌幅較大，按季急挫37.3%。租金方面，據該行另一份報告顯示，香港表現遜色，按年跌約1.3%，是報告追蹤的10個城市中最差。

樓市復甦需時 料明年好轉

香港豪宅表現相對遜色，背後原因不難理解，皆因復常之路較遲開始，惟復甦步伐不似預期，加上人才流失、加息等因素持續影響買家信心，令市場需求進一步減少，相信整體樓市需要更長時間復甦，預計明年才見明顯好轉。

比起全球不少地區，香港豪宅表現雖然略為遜色，但自今年初起，筆者公司收到來自內地及新香港人買家的查詢明顯增多。放眼整體豪宅市場雖然放軟，但市場罕有的特色豪宅仍有一定需求。事實上，相對中小型住宅，豪宅價格更穩定，即波動較少，而波動性是評估資產風險的通用指標。由於豪宅波動性較低，資產風險也自然較少受部分地區如港島區盤源供應緊拙所影響。而樓價回軟，亦鼓勵了很多買家趁機升級至更優質或更大的物業。

投資者減 用家覓盤機會增

據筆者觀察，目前有意買豪宅的多數是用家，而非投資者，皆因市場有回報更佳的投資工具，以風險較低的定期存款為例，目前普遍超過4厘。雖然投資者數目減少，但好處是為用家帶來機會，尤其是目前市道，已由賣家市場，變成買家主導市場，買家有機會能以低於銀行估價的價錢入市。

不過，入市前應先認清何謂豪宅。現時區區都有「豪宅」供應，遠至元朗、屯門也有，同樣走奢華風，但租、售價走勢各異。簡單來說，賣得貴，奢華裝修，只是豪宅其中一個元素，而豪宅物業更看重地點。一般來說，傳統豪宅區地段包括南區、山頂、中半山等，這些地段早已經是富人聚居之地，地位難以取代，而且日後不會有大量新供應，即經濟學所說的稀缺性（Scarcity）。從簡單供求角度來看，買傳統優質地段豪宅是最穩陣之選。