評級機構點估港樓市 [香港經濟日報] 2026-05-07

評級機構標普全球評級報告指出，發展商在香港樓市低迷期應對得宜，透過減少投資及強化資產負債表應對。未來土地拍賣將考驗市場紀律，香港樓市具明顯周期性，向上周期時競投往往進取，但是次樓市復甦可能較為溫和。

標普估計，今年餘下時間樓價將上升3至5%，令2026年香港整體樓價升幅達8至10%，而明年樓價升幅料僅為0至3%。

翻查差餉物業估價署私樓價格指數，去年12月指數299.6點，最新3月報312.8點，樓價今年累計已上升4.4%，如果以全年升8至10%計算，樓價指數應該升至323.6至329.6點左右。與去年3月284.9點低位計，樓價將反彈14至16%。

明年預計升幅最多只有3%，以2026年預測最高329.6點計，大約升至339.5點。與2021年9月歷史高位398.1點計算，尚有58.6點差距，要再升17%左右。而若升至這樣水平，2017年或以前入市應該有帳面利潤、以及2023或2024年入市，亦會由蝕變賺。粗略推算，若樓價上升一如預測，2018至2022年上半年入市，可能或多或少仍要錄得虧損。

料新盤今年成交略增 明年回落

標普又指，去年一手住宅成交量回升至20,540宗，料今年成交量將略為增加，隨着積壓的需求逐步被滿足，2027年將回落至18,000宗。

美聯物業一份報告統計，今年新盤市場表現強勁，購買力持續釋放。本年僅踏入5月初，一手私宅成交金額已衝破千億元水平，為紀錄最快。據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，今年（截至5月4日）一手成交量錄8,754宗，涉及金額達1,004億元，為自2013年一手銷售條例實施以來，最快突破千億元的一年。若與去年全年一手成交金額約2,052億元相比，本年迄今已達約49%，足見今年新盤吸金力相當強勁。

如果以大約4個月時間成交8,754宗計算，平均每月多達2,189宗，如果以此推算全年總數，成交量可以高達26,262宗。

啟德年內吸金稱冠 多亞軍1倍

附表顯示，若以地區劃分，本年迄今（截至5月4日）吸金最多的地區為啟德區，共錄約183.9億元，較排名第二的地區高出約1倍。區內吸金較多的項目包括啟德海灣、維港‧灣畔、天瀧、DOUBLE COAST、天璽‧海、MIAMI QUAY等。

標普預測香港樓市未來兩年將進入溫和復甦階段，供需失衡狀況可能不會像過去那樣嚴重。未來3到4年，新建私人住宅的供應量仍充足，資助房屋的供應量也在增加。不過，任何以過高價格購入土地，都可能是長遠風險。過去數月的拍賣競爭似乎正在加劇，中標價明顯高於估價。

唐榮認為，未來多項大型地皮及項目推出，需要大量資金「落注」，高價搶地相信未會成勢。