親海駅II 一Q清袋的啟示 [香港經濟日報] 2023-08-21

近日長實新盤親海駅II全部626個單位在開售首天售罄，如此市況實為近年罕見。到底這次罕見的「一Ｑ清袋」對本地樓市有何啟示？

長實今次一共推出626伙單位並於首天全部售罄，成為近年來的單一新盤首輪銷售的最佳成績，也為近期淡靜的樓市增添了不少溫度。親海駅II最近獲得3.8萬票認購，打破香港一手樓銷售以來的收票紀錄，對上一次最高收票紀錄是2021年新世界大圍柏傲莊III，共收3.05萬票，想不到紀錄如此快便被打破。

親海駅II成為新一代票王的主要原因是因為開售價異常吸引，單位折實平均呎價為14,868元，相比同區一手盤朗譽以及同區二手盤海傲灣均需要呎價18,000元的水平，親海駅II每呎足足平了3,000元，減幅達17%，難怪發展商稱這是「平爆價」。親海駅II最平單位只需290萬元，釐印費只需100元，故此甫一開售便吸盡同區一手及二手樓的購買力。

有心水清的市民認為，長實李嘉誠素來高瞻遠矚，如早前出現的世紀撻訂「波老道項目」以及2017年出售中環中心可見，李嘉誠睇市甚為準確！如今親海駅II預計入伙期為2025年10月，屬遠期樓花，某程度上也反映長實睇淡香港樓市。

二手市場執超筍盤

親海駅II可收到3.8萬票認購，證明如果發展商願意大幅減價，便會賣個滿堂紅。不過大家千萬不要誤以為新盤真的吸引了3.8萬人次，因為「入票」其實蘊含不少水份，發展商容許一組客人可以同時入數張票，所以筆者估計實際人數其實並不足10,000人。不過無論如何這依然是非常高的數字，證明香港樓市的剛性需求依然非常龐大。而長實亦宣布乘勢盡推親海駅Ⅰ的219個單位，相信亦會是一Q清袋。

正如筆者過往專欄提及，發展商開售新盤的銷售策略一定會採取「求量不求價」，所以今次長實帶頭率先大幅劈價，可以估計往後其他發展商也會跟隨減價，導致銀行對香港物業的估價也會相應下調。同時，二手業主也難免要面對現實，持有單位必須接受較明顯的減價幅度，才可找到買家。因此，筆者認為有意置業上車的人士，可以趁着這個千載難逢的機會，在二手市場執超筍盤。