蝕讓走勢 [香港經濟日報] 2023-02-22

中港兩地通關後，樓市氣氛持續好轉，加上市場預期息口今年有望見頂，刺激樓市價量回升。不過，距離所謂的樓市小陽春仍有一距離，主要因為二手市場仍充斥蝕讓賣樓個案，小業主財富被蒸發，窒礙買家重投樓市的信心。

近月一、二手樓市交投明顯從低位回升，兩大地產代理上周分別發布不同研究報告，指二手樓市價量齊升，出現小陽春市況。例如美聯物業一項研究告指出，全港劃分為130個分區分析，1月份二手住宅註冊量首10位中，宗數按月全數上升。屯門市中心上月以157宗二手註冊量居首，較去年12月的111宗增加約41.4%。而藍田1月錄75宗二手註冊量，按月大增逾1.3倍，美孚站則按月升逾1.2倍。

1月二手3248成交 近半年旺

其次，中原地產一項研究報指出，反映本港二手樓價的中原城市領先指數CCL重上160點，138個成分屋苑之中，多達91個屋苑樓價反彈，其中9個屋苑升幅更達1成以上，包括太古城、荔枝角美孚新邨、薄扶林置富花園、鴨脷洲海怡半島、將軍澳中心、青衣翠怡花園、大角咀港灣豪庭、大角咀維港灣及荃灣綠楊新邨。當中以鰂魚涌太古城反彈力最強，樓價不足兩個月升15%，呎價重上1.7萬元關口。

從上述數據反映，相對去年第四季情況，近月二手樓市的確有很大改善，但是否真的出現樓市小陽春，可謂見仁見智。首先在樓市成交量方面，近期二手交投明顯轉活，今年1月全港二手樓成交註冊量3,248宗，屬近半年最旺。但是較去年5月4,928宗仍相差34%，當時正是疫情第5波完結，購買力湧現，可見今年的小陽春威力不及去年。

另外從樓價作比較，中原城市領先指數最新報160點，相對去年5月份的小陽春180點仍有一段距離。即使近期樓價反彈明顯的太古城，成交呎價重上1.7萬元水平，較去年5月的1.65萬元稍高，但比高峰期逾2.2萬元仍低逾兩成。

13個月892宗蝕讓 蒸發逾12億

其實，雖然中港通關、經濟活動轉強，但現時困擾樓市的另一個重要因素是蝕讓問題，去年樓價下跌15%，不少業主要蝕錢賣樓，1月錄得約92宗損手個案，相對去年5月的43宗倍升。若果市場仍有大量業主需要蝕錢賣樓，業主沽貨速度一定會很慢，市場成交量遠不及去年5月份。

其次，蝕錢賣樓令大量財富被蒸發，據《經濟日報》統計資料，去年1月至今年1月共錄892宗蝕錢賣樓個案，帳面共蒸發超過12億元，大約相等於120個太古城兩房單位。財富蒸發，嚴重窒礙二手業主重投樓市的信心，樓市實難出現小陽春。

另一方面，市場兩大型新盤包括屯門NOVO LAND及東九龍田KOKO ROSSO有機會短期開售，相信銷情可以進一步引證樓市復甦步伐。