蛇年樓市兩升一跌 [香港經濟日報] 2025-01-22

下周三已經是大年初一，預祝大家新年發大財！唐榮找來一些蛇年樓市表現資料，過去3次蛇年，樓價兩升一跌，對今年樓市表現，有沒有一定期望？

2023兔年，唐榮撰文「動若脫兔」，特別提到香港樓市不少都是大起大落的年份，而且樓市趨勢形成，續後年份多不會改變。到了2024龍年，唐榮又指出，如果以生肖年份觀察樓市資料，似乎大起大落仍是不可避免，兔仔好動，跳上跳落；龍年緊接兔年，同樣偏向大波動，升跌均超過雙位數幅度。

2025蛇年 能否扭轉下跌趨勢？

去年提到，樓市不論升跌，趨勢一旦形成，很難短期內扭轉，基本上是虎兔龍蛇4個年份都齊升齊跌，2025年蛇年能不能扭轉下跌趨勢？

唐榮翻查差餉物業估價署資料，1977年未有相關樓價記錄，不過，唐榮可以舉一個當年例子，太古城洞庭閣中層單位，實用面積545平方呎，48年樓齡，1977年業主以14.2萬元買入，呎價261元。到了樓市上升周期時，亦即2020年，以910萬元易手，實用呎價16,697元。

原業主於1977年買入，帳面約賺895.8萬元，物業升值約63倍。相同的單位，唐榮近日進行網上估價，價格為640萬元，較2020年成交價大約下跌近3成，不過，與48年前蛇年的買入價相比，仍有44倍升幅。

近3次蛇年，其中1989蛇年，內地曾發生六四事件，但差餉物業估價署的季度數字顯示，僅出現輕微下跌；1989年第2季，樓價指數是40.8點，第3季微跌至39.2點後，第4季已反彈至41.4點。

到了2001蛇年，好明顯是千禧科網股爆破後，樓市持續下跌。而2013年是樓市上升周期，該年值得一記是《一手住宅物業銷售條例》實施的一年，發展商繃緊神經，翻查記錄，偏向靜觀其變，當年6月一手成交量曾低見135宗。

現時樓價 跌至2015年初水平

附表顯示，蛇年兩升一跌，現時樓價大概跌至2015年初水平，由2021年歷史高位累計跌幅為27%。由2021年第3季見頂後，暫時跌至去年第4季計，一共13季，是80年代起有記錄以來下跌時間第二長，僅次於1997至2003年。至於樓價跌幅則屬第三大，僅次於1997至2003年的65%，及80年代初香港前途問題的32%。

唐榮認為，利好是可以用10年前價位買樓，其實歷史上的機會不多，供平過租，估計下跌空間有限（5%之內），不超過80年代；若再減息，按息由3.5厘減至3.25厘，樓價有機會更加穩定。除了剛性自用需求，細單位回報率有3.7厘，吸引長綫投資資金。內地專才及內地生，繼續推高2025年住宅租金。不過，現樓餘貨及樓花多，仍需要去庫存，近期新盤只要願意「真」劈價便有承接，但新盤持續減價，亦分區式影響二手樓價。