葵涌工廈低水現商機 基金垂青 [香港經濟日報] 2022-08-19

葵涌區工廈呎價相對低水，近期屢獲基金承接，因價格較低，故不論作收租或重建，均甚有商機。

去年基金屢購工廈，近期投資焦點在葵涌區，包括葵涌建康街15至23號泉基工業大廈的72.53%業權，獲財團洽購。該工廈於1977年落成，樓高15層，佔地約25,000平方呎，而是次逾7成樓面，總建築面積約16.8萬平方呎，獲基金以約3.8億元購入，呎價約2,262元。

嘉民亞洲 3.8億購泉基工廈

據悉，新買家為嘉民亞洲，該基金重點發展大型貨倉及物流中心，而近2年工廈受捧，該基金開始投資散業權工廈，先後數度入市，購入九龍灣貨運中心多層單位，共涉9.2億元。另外，該基金去年以約2.86億元，購入葵涌永健路1至5號厚豐工業大廈多層樓面，總面積約14.5萬平方呎，成交呎價僅約1,972元。

泉基工業大廈單位由鄧成波家族持有，波叔早年分階段購入該廈樓面，涉資5.5億元，家族年初曾把物業放售，叫價約7億元，如今大幅降價至3.8億元沽出，蝕約1.7億元離場。

另外，該家族早前以亦約4.33億元，沽出葵涌永昇工業大廈約9成業權。該廈位於永基路26至30號，於1979年落成，樓齡約41年，屬於1幢樓高約12層的工業樓宇。

永昇9成業權 凱龍瑞承接

物業原由鄧成波家族持有，波叔早於10多年前，開始收集該廈業權，累積持有約9成業權，涉資近3億元。家族於2年前，曾為該廈申請強拍，土地審裁處文件顯示，餘下接近1成業權由一名小業主持有，涉及1個地廠、2個車位、3個樓上單位，以及部分天台範圍等。如今家族以約4.33億元沽出，獲利逾億元。

新買家為凱龍瑞基金，該廈佔地約2.2萬平方呎，城規會的分區計劃大綱圖上劃為「工業」用途，地積比率上限為9.5倍，若重建可建樓面面積約20.9萬平方呎。凱龍瑞近年亦有購入工廈進行重建，2020年以9.65億元，購入長沙灣恆發工業大廈全幢，計劃興建1幢27層高的新式工廈，涉及總樓面約22.8萬平方呎。

至於分層單位亦成為基金投資對象，如葵涌貨櫃碼頭路51至63號葵順工業中心錄得成交，涉及物業10樓全層，面積約3.6萬平方呎，以約1.195億元成交，呎價約3,319元，買家為外資基金SilkRoad，該基金近月非常積極吸納工廈，包括分層及全幢，數月前斥1.8億元，購入荃灣沙咀道大成大廈高層3層樓面。

分析指，工廈仍是基金追捧對象，畢竟呎價較便宜，加上租金收入穩定，故仍是基金首選。多區工廈中，葵涌區呎價相對低水，目前多幢工廈，呎價約3,000餘元，甚至低見2,000餘元，故不論作收租，或日後重建，成本較低，具投資價值，相信該區工廈續獲基金留意。