萊坊胡孝直：核心區物業值得投資 內地中小企租盤查詢增 [香港經濟日報] 2023-04-24

首季大額投資物業買賣整體未見暢旺，萊坊大中華區投資部主管胡孝直認為，投資市場受制於高息環境，看好下半年有改善，當中認為核心區物業已調整，絕對值得投資。

去年第四季大額成交淡靜，今年即使終於通關，首季買賣未見暢旺。據萊坊數據，2021年全年逾億元買賣錄318宗，而去年在加息下，跌至175宗，幅度達45%。截至4月，今年僅錄34宗逾億元成交，仍是相對淡靜。數字上，首季大手買賣27%來自住宅成交，比起對上一季14.6%為高，反映首季大手成交，住宅市場轉理想，其餘投資物業包括工業、商廈等，交投未見起色。

胡孝直分析，從數字上反映通關後，大額投資市場沒有受利好因素帶動，「即使近期住宅市場出現逾億元成交而涉及內地買家，但其實有關資金一早在港，非通關而入市。通關後資金流入個案，以一手住宅較理想，其餘各範疇未見資金湧入。」他分析，「畢竟內地經濟亦受疫情影響，在恢復階段，現階段資金較緊張，國企級用家亦未見出手買商廈，而內地中小企查詢寫字樓租盤轉多。」

投資市場由去年下半年始轉勢，今年尚未回復，他直指主要原因是息口，「投資市場從來息口是關鍵，加息周期始終未完。畢竟香港一直是低息環境，當息口高值博率便低，去年第四季開始外資基金停止入市，他們一定借4至5成錢，高息下便乏興趣入市。」不過，他相信加息到尾聲，「若息口下半年喘定，仍有利投資市場，相信上半年買賣會較淡靜，下半年經濟活動將較多，大額買賣可望增加」。

投資商舖 正路之選

今年投資焦點上，他認為最值得留意是傳統核心區，「近一年很多人談論北部都會區前景佳，值得投資，我認為始終言之尚早，今明兩年仍集中投資核心區，因不論商廈、舖位資產價格已調整，今天要去中環買一幢商廈，也是無放盤，因此價錢調整至合理水平，便出現投資機會。」

各項範疇上，過往兩年基金連環吸納工廈，他料今年交投放緩，「工廈回報率相對較高，但近年已售出一批工廈。物流業在通關後，需求即放緩。當加息後，要提高工廈回報率，用途不離改凍倉及數據中心，惟兩者受制於物業本身規格，預計成交不多。」

至於商舖，他指是投資正路之選，「旅客重返，零售業有轉機，商舖先受惠，不過訪港人數、消費等，亦要時間恢復，要留意五一黃金周情況如何。」寫字樓方面，他指今明兩年是新供應高峰期，關鍵是機構需求會否減少，「近期很多機構見中環租金較以前便宜，有興趣搬遷。整體走勢仍要留意中資動力，包括IPO、資產管理公司擴充等，租金方面，全年持平發展已很理想。」