萊坊胡孝直- 股市升利息料回落投資市場向好 [香港經濟日報] 2025-08-18

投資市場連錄大手成交，萊坊大中華區投資部主管胡孝直指，股市回勇加上息口預期回落，預計下半年投資市場再轉好，當中以價格大幅調整核心區甲廈，值得留意。

據萊坊數據，2025年首五個月，香港投資市場共錄得140億元的交易額（物業價格1億元或以上），與2024年同期持平，惟交易宗數則按年下跌7%。不過，近兩個月大手買賣有增，例如美圖秀秀蔡文勝，一個月內先後購入天后及銅鑼灣商業項目，總涉逾14億元，另青衣全幢工廈，以7.5億元易手等。

中環租金 有止跌跡象

胡孝直指，年初投資者普遍對後市乏信心，加上高息環境，少有出手入市。自從5月拆息開始回落，投資明顯加快。他認為，「一些市場指標出現，對投資市場有利，例如息口回落，而市場預期下半年再減少，只要息口再回落，肯定有利投資氣氛。」

此外，他指經濟指數亦不俗，特別近月股市升勢理想，「無疑市場不時出現連鎖餐飲有結業，但整體經濟仍有逾3%增長，最重要是股市回勇，下半年IPO料仍多，定帶旺投資氣氛。」

各類物業範疇上，近年寫字樓空置率高企，租金亦已下跌多年，胡孝直相信，下半年甲廈租金或仍有少許調整，但相信接近見底，「據商業部同事滙報，核心區中環甲廈租金近來有止跌迹象，個別更有少許反彈。」甲廈買賣市場上，近來市場連環出現成交，如中環皇后大道中9號10樓全層，以2.18億元沽出，呎價約1.58萬元，為十多年新低，由鷹君集團羅嘉瑞承接。

核心區一綫靚舖 乏人問津

另外，紀惠集團沽出中環中心全層，以3.45億元沽出，買家為香港律師會。兩宗中環全層甲廈易手，反映有承接力，「當中環具指標甲廈呎價跌至萬5、萬6元，已屬相當低價，用家及投資者均感興趣，相信核心區甲廈有力反彈。」

至於商舖市場上，他則認為面對的挑戰較大，北上消費有一定衝擊，在港消費減少，連一些最核心地段商舖乏人問津，他舉例，該行去年接獲銀主委託，放售中環蘭桂坊德己立街一舖位，「接近一年，仍未售出或租出，該舖屬蘭桂坊黃金位置，可見消費市場令舖位投資受衝擊。」不過，他認為非一面倒壞消息，「有連鎖餐廳結業，亦有品牌來港開業。港人北上消費或許性價比高，但若朋友聚會食飯，多仍會留在香港。」

過往民生區商舖因回報率不俗，成基金投資對象，他坦言近兩年回報率開始不高，吸引力下降，反而造就用家入市，「最積極定為教育機構，我們亦接獲數間國際學校查詢買樓面，他們有充裕財力，舖位若面積大樓底高、位置理想便會考慮。」