荃灣油柑頭地下季登場 估值逾40億 [香港經濟日報] 2023-03-01

荃灣油柑頭地皮將在下季（4至6月）率先登場，可建樓面逾百萬平方呎，提供近2,000伙，屬於下年度賣地表內規模較大的地皮，但由於設興建港人首置盤的要求，預計地價將有折讓，目前估值40億元起。

油柑頭地皮屬於今年度（2022/23年度）滾存的住宅地，佔地52.7萬平方呎，可建樓面達105.5萬平方呎，僅次於啟德第4B區5號（可建樓面約112.6萬平方呎），屬於下年度賣地表內規模第二大的地皮。

地皮位於荃灣西面、麗城花園後方的斜坡，優勢在於地勢較高，建築高限為180米（主水平基準以上，下同），相信最高的8至10層單位將會高過前方麗城花園，望藍巴勒海峽景。

設港人首置盤要求 地價有折讓

不過，由於地皮位置相對「隔涉」，跟荃灣站或荃灣西站均有一段距離，前臨屯門公路，部分單位或受噪音影響，或須增設隔音設施；再加上地皮屬於斜坡位置，日後進行地盤平整的建築成本亦有可能較高。

繼觀塘安達臣道地皮後，當局決定在油柑頭地皮亦加入興建港人首置盤要求，雖然當局未有透露具體要求，惟參考安達臣道的首置盤招標條款，規定至少1,000伙作首置盤，以市值8折出售，並設單位實用面積介乎250至500平方呎的要求。若果按照現時政府估算1,950伙計算，相當於每伙面積約500多呎，但由於首置盤部分單位面積預計較小，相信私樓以中型單位為主。

同區另一幅寶豐路住宅地在上月中以14.4億元批出，每呎樓面地價約4,578元。因此，市場相信，加入首置盤要求的油柑頭地皮地價將有折讓，目前市場估值介乎40.1億至47.5億元，每呎樓面地價約3,800至4,500元。

目前鄰近的麗城花園及灣景花園，樓齡均逾30年，實用呎價介乎1萬至1.1萬元，而樓齡較新的皇壁，近期呎價則約1.66萬元。至於荃灣西站上蓋的海之戀，呎價約1.8萬元。