花旗料港樓價跌1成 看淡發展商股 [香港經濟日報] 2024-01-04

本港樓價自2023年3月高位回落12%，花旗表示，受到新盤更進取的減價策略，以及利率環境持續高企兩大因素所拖累，重申對2024年本港樓市前景感到悲觀，預期今年住宅樓價會再跌10%。股份方面，花旗首選零售房地產信託基金（REITs），其次為零售收租股，之後為寫字樓房託及寫字樓收租股，最看淡發展商股表現。

花旗稱，由於中港經濟前景黯淡，金融業新增高薪職位匱乏，樓市需求疲軟，加上預期2024至2026年平均每年新盤銷售只有約1萬至1.1萬伙，低於每年平均落成量2萬伙，相信地產發展商有必要面對現實，減價促銷，故予住宅市場「減持」評級。該行預期，今年樓市「小陽春」持續的時間會較去年更短，而且力度更弱，預期樓市成交會於1個月內反彈約20%至30%。

料需減價賣樓 「小陽春」時間短

「今年本港地產股表現將取決於疲弱樓市下的自由現金流波動性及股息政策兩大因素，相信自由現金流可見度較高及股息前景較穩定的地產股將會跑贏大市，而以住宅為主、資本開支及負債比率較高的地產股表現則相對落後。」

花旗將地產股目標價削2.7%至45%不等，平均削21%，首選領展（00823）、九龍倉置業（01997）及置富產業信託（00778），並預計新世界發展（00017）及恒基地產（00012）將會受壓。

「若今年樓價持續向下，樓市成交低迷，相信更多地產發展商會跟隨新鴻基地產（00016）的步伐，更注動企業現金流，或會引致發展商大幅削減派息。」花旗預期，今年希慎（00014）、恒隆地產（00101）及嘉里建設（00683）的現金流為負數，其股價表現將取決於管理層的股息政策。

零售方面，花旗相信，人民幣匯率將是推動本港零售銷售疫後復甦的關鍵，而人民幣自去年5月以來持續貶值，不僅導致內地旅客在港消費減少，拖累本地零售表現，也令更多港人北上深圳消費，但隨美息見頂及人民幣回穩，相信有關負面因素會於今年第二季起消除。「雖然今年首季零售銷售按年或出現負增長，但在溫和通脹及奢侈品調整價格下，預期2024年本港零售租金增長5%，予「增持」評級。」

至於寫字樓，花旗指，2024至2026年寫字樓落成量持續高企，平均每年新增約205萬平方呎，在疲弱的經濟前景下，相信供過於求的情況持續，將進一步推高寫字樓空置率，預期今年寫字樓租金再跌5%，意味中環寫字樓租金已自2019年高企回落約30%。