花旗料港樓價U形反彈 今年升5% [香港經濟日報] 2023-01-04

受加息影響，香港樓價於2022年大跌15%，高峰回落約18%。不過，隨中港通關有期，券商對本港今年樓市看法趨樂觀。繼摩根士丹利預期本港樓價今年升5%後，花旗亦認為已看到樓市出現不少正面因素，相信中港通關復常會是今年主調，加上美息見頂，故調整今年本港樓市預測，預期樓市會提早於今年首季見底，並出現「U形」反彈。

花旗預期，本港樓價首季先跌5%，年底前則反彈5%，主要受四大因素帶動：（1）港府推吸引人才政策，預期本港人口變化更樂觀；（2）本港按息將於第二季見4厘觸頂；（3）中港通關將帶動積壓的需求；（4）若樓價跌幅高於該行估計，政府有可能於2月的財政預算案，降低港人買第二套房的印花稅。

按息料次季見頂 憧憬通關效應

去年本港樓價氣氛黯淡，不少新盤推遲至今年才推出，但花旗相信，隨樓市前景逐步改善，市場可消化有關供應。

中港將於1月8日通關，花旗指，通關將利好本港奢侈品零售市場，寫字樓則受累於龐大新供應及疲弱租務前景，故今年最看好住宅樓市，其次為奢侈品零售，第三為大眾零售，寫字樓最不看好。

花旗指，疫情爆發前，內地旅客佔本港奢侈品商場（例如海港城）銷售約五成，相信開關有助本港奢侈品市場出現顯著增長。

花旗稱，由於市場缺乏中港通關的高流動性直接代替品（proxy），預期九龍倉置業（01997）會是最大受惠者，有助減低投資者對九置今年盈利受加息因素影響的憂慮。

寫字樓空置率料增 惟租金紓壓

今明兩年寫字樓落成量大增，基於去年預租率欠佳，相信市場仍有大量供應，而通關後的寫字樓需求亦不足以消化，故今年寫字樓空置率會繼續向上，但租金下調壓力則不及之前嚴重。

現時本港發展商股的股價較資產淨值（NAV）平均折讓56%，收租股則折讓約52%，兩者估值均相對吸引。不過，基於花旗經濟師預期，今年聯邦基金利率會徘徊於5.25至5.5厘，因此該行認為，高負債與低負債的地產股表現會繼續存在分野，故低負債比率的地產股將跑贏大市，首選新鴻基地產（00016）、九龍倉置業及信和置業（00083）。