舖價大幅調整料近見底交投增一太方詠清：核心區舖位值博

舖市受多項不利因素衝擊，第一太平戴維斯投資部資深董事方詠清指出，舖價經過大幅調整，投資者開始出手承接令交投增，並較看好核心區舖價具反彈力度。

去年商舖買賣未見活躍，本年首3個月交投仍頗低迷，方詠清指，商舖投資氣氛受息口影響最大，因過往實際按息2.5%，當上升至5%以上，投資者要求回報率立即提高，「即使近日拆息回落，新買家普遍對舖位投資回報率仍要求4.5%以上。」此外，她提到當息口升至最高約5%之時，很多舖位業主的租金收入，不足以抵銷利息開支，非常吃力。

商舖租金在低位反彈乏力，她分析況大灣區成不少港人選擇消費對象，對本港餐飲零售承租力有影響。與此同時，訪港旅客消費降低，奢侈品租舖意慾降，令租金在低位卻乏力反彈。

下半年若減息 有利舖市

話雖如此，近月商舖買賣卻是一直上升，據第一太平戴維斯數字，3月份起商舖買賣宗數連升4個月，6月份更錄135宗成交，按月升35%。她分析，自5月份拆息開始回落，即吸引投資者重投市場，她料若美國下半年合乎市場期望，降兩次息合共0.5%，便可推動舖市。

她亦提到，由2019起舖市開始回落，疫情連跌數年，通關後原憧憬轉勢，怎料乏起色，「上次舖市大調整為97至03年合共6年，及後反彈，如今舖市調整亦長達6年，不敢說已肯定見底，但再跌1成以上機會已頗低，投資者開始認為屬入時市機。」她提到，現時商舖回報率普遍4厘以上，比起銀行定期吸引，故吸引投資者承接。

新晉投資者及用家 紛入市

新入市買家上，她指開始出現新晉投資者，不論本地及內地客，亦是過往較少入市的買家，或多年沒有出手的老牌投資者。此外，舖市買家中，用家比例向來不算高，「但當物業價格大幅調整，宗教團體、教育機構等開始買舖自用。」

投資前景方面，方詠清認為，核心區舖位值得留意，如近日該行促成紀惠集團沽出銅鑼灣軒尼詩道452號全幢，設有整幅外牆廣告位，以4,028萬元沽出，新買家享4.3厘回報。她指核心區舖價出現大幅調整，「尖沙咀、銅鑼灣及旺角等是旅客必到之處，舖位最具反彈力，故值博率高。」至於民生區，她指港府盛事之都方向正確，不論演唱會、球賽都帶旺附近啟德、九龍城餐飲，但整體而言，個別民生區商舖受北上衝擊較高，「以前我頗看好元朗區，但最近巡視該區，商舖空置頗高。畢竟近關口的居民，北上消費成風，投資商舖要小心。」