舊樓的投資價值 [星島日報] 2023-01-30

受疫情拖累經濟及近幾個月供樓利息飆升的影響，一手及二手住宅交投從2019年平均每月約4930宗下降20% 至2022年頭10個月平均每月約3980宗，其中一手住宅的每月交投宗數跌幅較嚴重，達45%以上。而五十年樓齡以上的住宅舊樓成交交投宗數，亦由2019年每月平均約520宗，下跌三分之一至2022年首10個月每月平均350宗。在樓市調整時期，舊樓單位仍有投資價值？

50年舊樓成交跌

買家購入舊樓的原因，除發展商收樓合併重建，和業主自住外，以往有不少投資者着眼市區舊樓位置方便，容易分拆多個分間單位（俗稱劏房）出租，收取比一般住宅更可觀的租金回報。

唯近月按揭息口上升（11月的最優惠利率已達5.325% 或香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎貸款按揭利率上限已達3%），令這些舊樓的投資吸引力降低。現時租金收入可能不足以支付按揭貸款。

再者，《業主與租客（綜合）條例》第IVA租管條例就劏房租金管制在今年一月生效，基本上限制了劏房在租約首兩年不能加租，第二個租期租金的加幅亦在10%內。這無疑限制業主調整租金的彈性，令投資這些舊住宅單位的吸引力減少。

買家在購買如樓齡50年以上或沒有電梯的舊樓單位，除了要考慮管理、治安、潛在樓宇維修費用等不少負面因素外，更要留意舊樓單位按揭成數比一般住宅較低，按揭年期亦較短，很可能不足三十年貸款期等因素。

投資舊住宅吸引力減

觀乎以上因素，舊樓單位的流通量或恐會繼續惡化。生活在舊樓單位的業主想改善居住環境，爬升換樓階梯將更加困難。

現時樓齡達五十年或以上的私人樓宇達8700幢，佔全港私人樓宇總數達20%。而這些樓宇數目增加速度相當快，未來數年以每年600幢增長。而樓齡達70年或以上的私人樓宇數目，亦已達1000幢。

市建局為法定機構，一直推動「重建發展」和「樓宇復修」，以應對市區老化問題。唯所支援的舊樓維修以及舊區重建一直牽涉公帑的運用，如政府免卻市建局換地補地價的政策等。

加快利用私人市場力量進行舊樓重建，除了減少要用公帑維持舊樓樓宇質素，補貼市建局市區重建，改善市區容貌和樓宇安全外，亦可釋放舊樓單位的價值和流通量，對整體社會都將有裨益。