自動化迷你倉對工廈市場新啟示 [香港經濟日報] 2023-06-06

香港租金昂貴、人力成本愈來愈高，加上本港人口愈趨老化，因此3年前突如其來的疫情加促各行各業引入自動化機械設備如人工智能（AI）機械人等，用以解決人力短缺的困境、提升效率和長遠減低營運成本。研究顯示，在物流倉儲營運成本中，人力開支佔約65%，因此有不少物流倉儲公司都開始引入自動化設備及系統。

近年，不少迷你倉集團夥拍財團，積極收購及改裝全幢工廈或工廈單位，並引入迷你倉自動化，利用自動搬運機械人（Automated Guided Vehicle，AGV）把倉櫃送到客戶面前，顛覆過去由人到倉櫃的作業模式。

迷你倉迎合港人對小型倉儲需求而設計，通常從數平方米到幾十平方米不等，滿足用戶日常生活和業務的存儲需求。自從2016年牛頭角迷你倉大火後，全港所有經改裝成迷你倉的全幢工廈或工廈單位必須符合《消防安全守則》所訂的消防安全規定，包括設消防警報、逃生出口及灑水系統等。當中花灑與貯存頂部距離必須有最少0.5米距離，貯存倉頂部亦須與天花保持1米距離。物業亦須設有足夠窗戶，當中不被阻擋的可打碎窗口（包括「救援窗口」）總面積應不少於迷你倉總樓面面積的十六分之一（即6.25%），而每50平方米貯存面積須有2.4米分隔距離。

本港舊倉庫改裝為迷你倉，同時須完全符合消防安全規定並非容易，往往會降低空間實用率。

自動化提高物流效率

自動化倉庫利用不同先進技術，如自動化倉儲系統、機器人和人工智能，實現自動化的貨物存儲和分發。這種儲存方式可以大大提高物流效率，減少人工成本和運輸時間，同時還提高儲存空間使用率及儲存環境。自動化倉庫通常是大型倉庫，可短時間內自動化地處理大量貨物，有利需要大量貨物存儲和分發的企業和商家。

AGV機械人由電力驅動，有些甚至能負重達3,000磅的貨架。亞馬遜、順豐、DHL、HKTV Mall等公司已於倉儲運作中使用AGV，並不斷加強應用。例如，自2014年開始，亞馬遜由擁有1,000多部AGV機械人，至2015年的約1.5萬部、2017年超過10萬，近年甚至有超過20萬部機械人投入服務，足見AGV應用正以爆炸式增長。

自動化倉庫和迷你倉都是現代物流業中的優秀解決方案，可讓企業和個人更加高效地管理和使用物品，提高物流效率，減少成本。自動化倉庫通常適用於需要大量貨物存儲和分發的企業和商家，而迷你倉則適用於個人和小型企業。

物業估值相應提高

物業估值一般按不同用途和情況的估值基礎。較一般工業物業估值不同，由於質素、估值基礎和租金收入等不同的原因，迷你倉、倉庫這類物業增設自動化機械設備及系統會有助提升價值。

隨着科技繼續發展，這個革命性的發展對整個工廈和倉庫市場帶來不少改變，或會對傳統對該市場的分析和投資帶來根本性的思維轉換，並有望提升物業估值，值得投資者的留意。