耐性到極限住宅銀主盤量急升 [香港經濟日報] 2026-10-29

唐榮昨日提到樓市全面撤辣至今超過2年，相對住宅而言，工商舖市場未見重大突破，故銀行愈來愈積極處理手上銀主盤，唯一途徑便是大幅降價沽貨，最新統計，住宅銀主盤亦見上升，似乎銀行耐性有限。

上季262住宅銀主盤 按季增3成

日前《經濟日報》報道，滙豐季績資料顯示，截至9月底，滙豐的香港商業房地產（CRE）（不包括內地借款人的敞口，下同），被歸類為「信貸減值」的貸款及墊款（合稱敞口）有56億美元，較上半年底敞口60億美元減少。

滙豐集團財務總監郭珮瑛稱，香港商業房地產市場趨於穩定，尤其是住宅領域，「香港的住宅按揭市場已恢復正常，主要得益於樓價迄今上升11%，以及租金上漲等因素。零售商業空間銷售今年首8個月增逾8%，顯然對香港商業房地產產生影響。然而，零售商業房地產仍有一些細分領域面臨壓力，需一段時間才能完全復常。」她提及東九龍的辦公室商業房地產仍面臨一些壓力。

住宅壓力趨緩，其中一個原因相信是樓價回升，住宅銀主盤售出價與買入價未必出現重大減值，對市場價格的衝擊，可能較工商舖物業動輒五六成的跌價為輕微。不過，中原地產研究部一份報告指出，截至2026年9月，整體住宅銀主盤存量共262個，比第二季201個增加61個或30%，按季增幅為2022年第四季有紀錄以來15個季度（近4年）最大。

銀主盤存量連升2季累升39%，為2025年第三季後的4個季度（1年）高位。公私營住宅存量均上升，當中私人住宅存量185個，按季增加40個或28%，而公營房屋存量77個，按季增加21個或38%。價值1,000萬至2,000萬私樓銀主盤存量急升逾倍最明顯，而其他價值類別升幅則少於4成。臨近年尾，銀行加快步伐處理銀主盤，惟一手低開搶客，二手成交受壓放緩，降低買家購買銀主筍盤的意慾，以致銀主盤存量向升。估計今年第四季存量或升至約300個水平，將與2025年第二季高峰期看齊。

本季或300個 看齊去年次季高峰

2026年第三季1,000萬以上的私人住宅銀主盤售出個案共9宗，單位實用面積介乎620至4,175呎，全部於2019年或之前買入，有2宗上手買入為一手。當中有6宗的成交價高於業主買入價，賺幅介乎23%到1.47倍，有1宗的成交價低於業主買入價，蝕幅28%，另有2宗成交價不詳。

賺幅最多是土瓜灣旭日豪庭高層A及B室，實用面積合共1,027呎，原業主於2005年以570.5萬元二手買入，其後銀主以1,550萬元放盤，最終成交價1,410萬元，帳面升值1.47倍。

另外，錄得蝕幅是西半山嘉富臺中層D室，實用面積620呎，原業主於2019年以1,680萬元二手買入，其後銀主以1,150萬元放盤，最終成交價1,211萬元，帳面貶值28%。